24.05.2012
Тяжелая долька собственника
Земля и жилые дома, на которой они стоят, а соответственно и расположенные в них квартиры, возможно, будут объединены в единый объект собственности. О соответствующих поправках к Гражданскому кодексу сейчас размышляет Госдума. Ну а владельцы недвижимого имущества задумываются: не будут ли пересмотрены результаты приватизации. Не вырастет ли налог, не усложнятся ли сделки купли-продажи. И что вообще-то хорошего даст им эта законотворческая инициатива. Похоже, что ничего, – а вот проблем наверняка добавит.
На данный момент в соответствии с 36-й статьёй Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат по праву общей долевой собственности: лифты, лестничные клетки, подвалы, чердаки и так далее. Но законотворцам этого показалось мало. Теперь они хотят, чтобы долевой собственностью стала и земля, на которой дом расположен. А всё это вместе с квартирой стало бы единым объектом недвижимости.
То есть владеть теперь гражданин будет не приватизированными «апартаментами», а, скажем, 1/152-й частью многоквартирного дома. Вряд ли эта идея вдохновит собственников. Зато она кажется вполне естественной разработчикам поправок к Гражданскому кодексу. Эти изменения на днях, возможно, будут приняты Госдумой.
Логика проста – «Собственности на квартиры быть не может. Потому что мой потолок – это одновременно и чей-то пол, а мой пол – чей-то потолок». Поэтому и предлагается принцип долевого владения, причём доля в общем имуществе и земля должны быть пропорциональны площади квартиры. «Попробуйте сказать человеку, что купленное им помещение – на самом деле не квартира, а непонятная доля в здании,– предлагает депутат ГД от КПРФ Рашкин. – Кстати, в проекте говорится, что размер доли жильцов в общем имуществе здания может быть изменён с учётом характеристик помещения. Кто, каким образом, а главное, зачем будет высчитывать, какой кусок трубы системы отопления принадлежит именно этому жильцу? Зато могу предположить, что расходов у граждан поприбавится. К тому же земля в собственности – это ещё и немалый земельный налог, который далеко не всем жителям по карману. Ведь большая часть средств у россиян уходит на оплату услуг ЖКХ. Власти опять ищут возможность обогатиться за счёт чужой собственности».
А ещё и налог будет
Уже несколько лет ходят разговоры о принятии единого налога на недвижимость – сразу и за землю, и за дом (при многоквартирном варианте – за соответствующую часть дома). Однако такой закон в связи со сложностью учёта объектов, с неуверенностью властей по ставкам пока не принят. То есть размеры будущих платежей не ясны ещё ни экономистам, ни финансистам, ни законодателям, а тем более гражданам. Но направление уже задано, и от налога на недвижимость собственникам, скорее всего, не уйти.
«Приведёт ли это к увеличению нагрузки на население, которое и без того уже с трудом сводит концы с концами?– спрашивает Павел Грудинин, директор совхоза им. Ленина. – Люди и так платят бешеные деньги за коммуналку. Я считаю, с одной стороны, налог на недвижимость в принципе – это правильно. Вопрос в другом: каким он будет. Логично и то, что нельзя продать земельный участок, не продав строение, которое стоит на нём. И наоборот, нельзя продать строение, не продав земельный участок. Это и собираются зафиксировать в Гражданском кодексе. Такое изменение повлечёт за собой поправки в земельный, градостроительный и бюджетный кодексы».
Можно уверенно предположить, что и без того сложные сделки купли-продажи недвижимости опять усложнятся. В Москве на настоящий момент размежёвано всего около 10% земель. Межевание – процесс небыстрый, непростой и недешёвый. Кто и на какие деньги будет им заниматься, пока непонятно. Кстати, неразмежёванные участки продать невозможно.
Разработчики поправок обещают, что все сложности будут компенсированы собственникам, дополнительными доходами от использования подвалов, чердаков и прочих мест общего пользования.
Недоступные места
«В реальности жильцы практически не имеют не то что дохода, но и доступа к местам общего пользования, – говорит Владимир Жеребенков, адвокат. – Чердаки, подвалы закрыты из соображений безопасности или по другим причинам. Сдавать в аренду их практически невозможно: там проходят водяные, отопительные, газовые магистрали. А налоги за эту неизпользуемую недвижимость собирать будут... Мы будем платить за то, чем не сможем распоряжаться. Похоже, государство, а точнее, чиновники хотят в очередной раз пополнить бюджет за счёт нас».
Действительно, остаётся множество спорных вопросов в плане эксплуатации, сдачи в аренду, продажи мест общего пользования. Новые законы, принятые в рамках основного направления, обозначенного в Гражданском кодексе, должны, по мысли законотворцев, привнести ясность, добавить нюансов и деталей.
«Больше двух лет велась работа над созданием этих поправок, но при этом на всеобщее обозрение их представили только в феврале, – отмечает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов. – Никакие экспертные сообщества не привлекались к обсуждению этих документов, только два профильных института занимались ими. На мой взгляд, поскольку в разработке не участвовали реально ни экспертное сообщество, ни гражданское общество, говорить о том, что этот документ тщательно проработан, как минимум, некорректно. Мне кажется, что этот документ сырой».
В Госдуме успокаивают, что в конце мая поправки, скорее всего, не примут окончательно. «Мы не примем его, пока не будет найден консенсус, – заявляет Евгений Фёдоров, депутат ГД. – Это важный вопрос, он касается всех. Будет подробно прорабатываться. Не думаю даже, что удастся всё решить в этом году. Общественное обсуждение будет обязательно. Прежде всего, в Думе предстоят первое чтение, второе чтение, круглые столы, парламентские чтения. Это всё в регламенте прописано. И, я уверен, такие вопросы будут широко обсуждаться: в Интернете, на региональных площадках. То есть закону предстоит долгая подготовка. Пока лишь первые предложения положены на бумагу...»
Самый главный и острый вопрос – не отменят ли новые законы и поправки результатов приватизации. На данный момент зарегистрирована собственность на 89 млн. объектов недвижимости, сообщают в Минэкономразвития. Не придётся ли гражданам её переоформлять? «Если власти соберутся пересматривать приватизацию, то это небезопасно,– предупреждает
Роман Жигульский, предприниматель – Ситуация на сегодняшний день накалилась, люди выходят на улицы тысячами и десятками тысяч. Если у них ещё начать отнимать то, что было получено в результате легальной приватизации, то это чревато социальным взрывом».
Депутаты заверяют, что деприватизация нам не грозит, «потому что это противоречит Конституции». Но этот аргумент почему-то, увы, не убеждает.
23.02.2012
Налог на недвижимость должен быть инвестиционным, а не фискальным - эксперт
Налог на недвижимость должен быть инвестиционным, как в зарубежных странах, а не фискальным, сообщил в четверг на конференции Российской гильдии риэлторов (РГР) в рамках выставки "Домэкспо" президент организации Григорий Полторак.
"В этом случае налог будет восприниматься не как несправедливый, а как необходимый, и будет направлен на развитие территорий", - пояснил он.
Полторак считает, что рассчитывать налог нужно от кадастровой стоимости земли и объекта, которая должна не превышать рыночную стоимость.
Он также считает, что кадастровая стоимость должна быть прозрачной, а информация должна быть доступной для каждого жителя страны. При этом он пояснил, что речь не идет о доступе к персональным данным. Речь должна идти только об обеспечении публичности сделок. Он также добавил, что размер налога может варьироваться от 0,05% до 0,2% и должен определяться местными властями.
Как поясняется в материалах РГР, отсутствие прозрачности при оценке стоимости объектов и риска при инвестировании в объекты недвижимости, особенно в тех случаях, когда было использовано для подстраховки финансовых продуктов, может являться одной из причин кризиса. В результате любое расхождение начисленной при оценке стоимости объекта и фактической рыночной стоимостью приведет к повышению рисков, связанных с недвижимостью, так как потенциальные инвесторы могут приобрести объекты с неправильно определенной стоимостью, поясняется в материалах.
Как сказал Полторак, для реальной оценки объекта недвижимости должна быть возможность привлечения независимого оценщика.
"Это позволит привести в порядок информацию об объектах и их стоимости", - добавил он.
Он подчеркнул, что налог должен поступать в местный бюджет поселения: только в таком случае деньги, полученные от налогообложения, будут направлены на развитие территорий.
Президент РГР также считает, что ставка налога должна быть единой, как для физических, так и юридических лиц, иначе будут происходить переводы сделок с объектами недвижимости от одних лиц к другим, таким образом, будет осуществляться уход от налога. Он также добавил, что налог должен быть единым для всей территории России.
Как добавил вице-президент РГР Константин Апрелев, при обеспечении полной прозрачности использования средств каждый гражданин, который платит налог, будет знать, на что расходуются его средства. Таким образом, будет обеспечиваться мотивация уплаты налогов, добавил Апрелев.
"В противном случае гражданин будет рассматривать налог, как фискальный и будет стараться уйти от него. Надо учесть, что этот налог коснется большей части населения", - пояснил Апрелев.
12.01.2012
Ипотека идет на рекорд
Несмотря на подъем рынка, при самых минимальных процентных ставках лишь половина трудоспособного населения способна через ипотеку приобрести самое скромное жилье.
Общая сумма ипотечных займов в 2012 году может достичь 1 трлн рублей. Таков прогноз Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В то же время система кредитования несовершенна, льготный процент получают не те, кому он действительно нужен.
В России в следующем году может быть выдано до 680 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму от 800 млрд до 1 трлн рублей, прогнозирует аналитический центр Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) .
Во-первых, после кризиса восстанавливаться начал строительный сектор, во-вторых, растет покупательская уверенность сограждан, отмечают эксперты.
Тенденция начала проявлять себя еще в конце прошлого года: АИЖК сообщал тогда об улучшении динамики выплаты россиянами ипотечных долгов. На конец года доля просроченной задолженности сократилась по сравнению с показателями 2010 года на 3,8% - до 5,1%.
При этом доля задолженностей, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышал 30 дней, достигла 94,9%.
Как сообщили Firstnews опрошенные эксперты рынка недвижимости, ипотека действительно растет, показывая весьма стабильный и серьезный рост по 10-15% каждый год.
Так, по данным Российской гильдии риэлторов (РГР), в 2011 году рынком был установлен рекорд за все время существования ипотеки в стране по количеству таких сделок – на 15% выше, чем в самом успешном докризисном году, на самом пике рынка недвижимости.
Увеличился и общий объем сделок по сравнению с 2007 годом - их было проведено около 2 млн. Из них 20-25% приходится на ипотеку, сообщили Firstnews в РГР.
По словам вице-президента Гильдии Константина Апрелева, сейчас рост связан в основном с дешевизной этого вида кредитов по сравнению с другими займами.
"Людям больше не нужно выводить деньги из бизнеса на покупку недвижимости, или тратить на это последние сбережения. Для среднего класса и людей, работающих в бизнесе, это идеальный вариант. Так как их становится все больше, растет и объем ипотеки в стране", - комментирует он.
Свою роль играют и социальные программы ипотечного кредитования, внедряемые АИЖК и государством. Они оказывают заметное влияние на спрос в этом сегменте, равно как и появление на этом рынке государственных денег, например, для нужд военных.
В кризис эти программы поддержали рынок, не дав ему упасть ниже определенной планки.
"Между тем, эта тенденция пока не обеспечивается объектами жилья в полном объеме. В регионах мы наблюдаем множество согласованных разрешений на получение ипотечных кредитов, и деньги у банков есть, но темпы строительства не поспевают. Речь идет не столько об общей нехватке, сколько о нехватке жилья, востребованного именно ипотечными программами", - говорит Константин Апрелев.
С одной стороны, это должно удивлять – по итогам 2011 года объем инвестиций в недвижимость России составил рекордные $8,5 млрд. По данным Росстата, на начало декабря 2011 года в России построили более 543 тыс. квартир, что соответствует примерно 63 млн кв.м. по площади.
Это существенный рост по сравнению с 2010 годом, однако система кредитования квадратных метров пока несовершенна, льготный процент получают не те, кому он действительно нужен.
По подсчетам аналитиков АРИН, при самых минимальных процентных ставках и рыночных ценах на квартиры лишь половина трудоспособного населения способна через ипотеку приобрести самое скромное жилье.
"Льготные ставки даются под весьма дорогие квартиры. То есть льготы получают не те граждане, которым они действительно нужны", - поясняет аналитик агентства Оксана Малеева.
При этом, все же при сохранении ставок на текущем уровне рост ипотеки в 2012 году безусловно произойдет, и прогноз АИЖК сбудется. Деньги у людей были всегда, просто существовал страх инвестировать в жилье: сейчас страхи ушли, вложения с целью инвестиций выросли.
"Тенденция продолжится в случае сохранения макроэкономической ситуации", - подытожила эксперт.
Григорий Васюков
