19 Февраля 2018
Агентство недвижимости САВВА
Жилье Ипотека Загородная недвижимость Коммерческая недвижимость Инвестиционный консалтинг Региональное развитие Аналитика


Аналитические исследования
рынка недвижимости




Подписаться письмом



RSS Новости


Российская Гильдия Риэлторов
Рассылка 'Аналитические исследования рынка недвижимости'
Яндекс цитирования
Google+
Комментарии экспертов
Архив комментариев. 2009 год (2)

09.11.2009

Пока цены не начнут расти, новых сторек не будет

Цена квадратного метра жилья является ключевым фактором в определении объемов ввода жилья строителями.
Цена, а не себестоимость определяет объемы ввода жилья в России. Меры, направленные на искусственное снижение цен, в существующих условиях будут сдерживать новое строительство — таковы основные выводы исследования «Модель рыночного равновесия на региональных рынках жилья в России», представленного гендиректором компании Trade Marketing Research Александром Угаровым на дискуссии по проблемам ценообразования на рынке жилья России в фонде «Институт экономики города».
Между тем, по расчетам «Института экономики города», индекс доступности жилья достиг во II квартале 2008 г. значения 5,3, что означает: стоимость типовой квартиры в 54 кв. м более чем в пять раз превышает средний годовой доход семьи из трех человек. Федеральные власти считают необходимым увеличение объемов ввода нового жилья и одновременно снижение его цены. Получается, что это взаимоисключающие цели?
«На падающем рынке никто инвестировать в жилье не будет, и покупать жилье не будет, так и в учебниках написано», — поддержал выводы Угарова Андрей Сучков, старший вице-президент ВТБ.
По мнению Trade Marketing Research, «самый прямой путь к повышению доступности жилья состоит в увеличении доходов населения».
Специалисты исследовательской компании рассмотрели влияние на рынки жилья таких фундаментальных переменных, как доходы населения, реальная процентная ставка по депозитам (ее рост, по данным исследователей, приводит к снижению цен), расчетная себестоимость строительства, удельный жилой фонд. Под ним понимается обеспеченность населения жильем. Годовой объем ввода жилья составляет от 1% до 4% от суммарного жилого фонда России и отчасти замещает выбытие из эксплуатации старых и аварийных домов. Кроме того, исследовано влияние на спрос ряда дополнительных переменных: уровня рождаемости, миграционного притока населения, его возрастной структуры, доли расходов на ЖКХ в средней структуре бюджета домохозяйства. Исследование основано на модели «потоки-запасы». Жилье рассматривается в качестве одного из активов, его цена зависит от жилого фонда, но не зависит напрямую от объемов жилищного строительства. Объемы жилищного строительства, в свою очередь, зависят от цен. Уравнения спроса и предложения модели оцениваются независимо на основе панельных данных с 2000 по 2007 г.
По мнению Александра Угарова, ключевую роль в формировании предложения (ввод жилья домостроительными организациями) играет инвестиционный климат в регионе — социальные и административные обременения, но не себестоимость строительства, под которой исследователи понимают стоимость строительно-монтажных работ и инженерных коммуникаций без учета цены земли и издержек на прохождение административных барьеров.
Кроме того, жилищное строительство малочувствительно к стоимости капитала, хотя доступность кредитов влияет сильно. Изменения в градостроительном законодательстве в 2007 г. также дали весьма умеренный эффект — не более 10-12% роста по отношению к вводу жилья в 2001-2005 гг. Вообще, «подавляющая часть факторов, определяющих уровень цен на жилье в краткосрочном аспекте, лежит вне сферы влияния государства», делает вывод Угаров.
Слабое влияние себестоимости на ввод жилья в компании объясняют как несоответствием показателя фактическим издержкам строительных компаний, так и спецификой рынков земли под жилищное строительство. Объемы строительства ограничены предложением земли.
По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, именно отсутствие открытого прозрачного рынка земли — корень проблемы. По его оценке, себестоимость возведения коробки многоквартирного дома примерно одинакова в регионах и действительно не сказывается на продажной цене и объемах ввода жилья.
Апрелев прогнозирует снижение цен еще на 10-12% к лету 2010 г. — но в разных секторах ситуация будет развиваться по-разному, уточняет он. Так, цены от застройщиков отнюдь не показатель рынка, и спрос на новостройки начал снижаться за год до кризиса, поскольку предлагаемый продукт не соответствовал ожиданиям потребителей (в частности, компании затягивали сроки сдачи домов). По мнению Геннадия Стерника, профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Плеханова, у первичного рынка существенное падение цен еще впереди.
Сейчас, в кризис, платежеспособный спрос крайне низкий и товарных запасов у девелоперов хватит на 2-3 года, считает Апрелев.
Елена Никитина, http://www.vedomosti.ru

20.10.2009

"С миру по цифре"

 На протяжении 2009 года жилье почти непрерывно и достаточно быстро дешевело. Об этом говорят все эксперты — однако темпы снижения оценивают по-разному.

Загадочный средний метр
По данным компании МИЭЛЬ, экономкласс в Москве с января потерял 28% в долларах и 18% в рублях. Падение с пиковых «предкризисных» значений сентября 2008-го — аж 46% в долларах! Элитка «просела» меньше (на 24%), а рублевые цены даже показали маленький прирост. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев также считает, что стоимость дорогого жилья (бизнес-класс и элитка) с начала года почти не изменилась, а вот экономкласс потерял в рублях 13%.
Недвижимость Подмосковья шла тем же путем, только падение оказалось чуть глубже: 27% в долларах и 18% в рублях, считают специалисты МИЭЛЬ. В результате средняя цена квадратного метра достигла 74,7 тыс. руб., что, как обычно, примерно вдвое меньше, чем в столице (159 тыс.). В компании МИАН называют иные цифры: 145 тыс. руб. в городе и 71 тыс. в области. Данные аналитического центра ИНКОМ — 182 и 75 тыс. руб. Разброс «средних показателей» в аналитических отчетах традиционно велик, хотя и не критичен: от 138 до 182 тыс. руб. за метр.
Но следует иметь в виду, что это цены предложения, а не реальных сделок, которые, как правило, проходят с дисконтом. Правда, по мнению аналитиков, сегодня он не превышает 1-2%, что говорит о стабилизации рынка.
100 дней до продажи
Тем не менее средние цены предложения отражают скорее запросы продавцов, нежели реальное состояние рынка. Ведь сегодня пользуются спросом лишь наиболее дешевые варианты, а «средние» месяцами «висят» в базах. По данным К. Апрелева, средний срок экспозиции вырос с 30 дней в январе 2008-го до 85 дней к августу 2009-го, то есть почти в три раза. Пик застоя был пройден в январе 2009-го, в данный момент наблюдается плавное снижение сроков экспозиции и оживление продаж. Впрочем, говорят в МИАН, 85% сделок приходится на нижний сегмент, тогда как в аналогичный период прошлого года этот показатель не превышал 55%.
По данным Федеральной регистрационной службы, количество сделок на вторичном рынке Москвы снизилось с 6,5 тыс. в декабре 2008 года до 2 тыс. в январе 2009-го! После этого, правда, наметился плавный рост, и сейчас достигнут уровень в 4 тыс. договоров купли-продажи в месяц. В Подмосковье количество сделок в начале кризиса упало вдвое (с 13 до 7 тыс. в месяц), а затем подросло до 10 тыс.
Сложности подсчета
После рекордного роста предложения в конце 2008 – начале 2009-го количество выставленной вторички постепенно снижается. В августе этот показатель «просел» особенно резко – на 12%, сообщают в МИАН, и составил 20,7 тыс. и 9,7 тыс. объектов в Москве и Подмосковье соответственно. Правда, в АЦ «ИНКОМ» считают, что объем вторичного рынка намного выше (38,1 и 27,9 тыс. квартир) и отмечают, напротив, его незначительный рост (на несколько сотен объектов). Но в одном все специалисты единодушны: кризисная «вакханалия» со всплеском предложения (при нулевом спросе) и попытками продавцов «успеть в последний вагон» — позади.
Оживление спроса, сокращение предложения, замедление падения цен – все это признаки того, что ситуация налаживается. Еще один признак – уверенный рост ипотеки: вдвое по сравнению с началом года (МИАН). Правда, до выхода на уровень прошлого лета пока далеко, да и условия далеки от идеальных. Большинство займов выдается на сумму до 3 млн руб., то есть на улучшение условий, а не покупку «с нуля». По расчетам К. Апрелева, всего 30% московских семей сегодня в состоянии приобрести квартиру (взяв кредит на 10-20 лет). Для этого ежемесячный совокупный доход должен превышать $4 тыс. Причем треть «счастливчиков» могут претендовать лишь на однушку экономкласса, и только 10% способны оплатить двушку бизнес-класса (доход от $8 тыс. в месяц).
В режиме маятника
По общему мнению экспертов, сейчас идет остаточная коррекция стоимости, что является переходным периодом от бурного падения к стабилизации. Если долларовые цены пока формально уменьшаются (на 1-3% за август, по разным данным) то в рублях некоторые аналитики зафиксировали рост (от 0,3 до 3,5%), другие же «насчитали» падение до 1,4% в столице и до 2% в области. Волна снижения практически сошла на нет, считают в ИРН. При этом наблюдается довольно равномерное распределение коррекции по типам квартир, что также можно считать признаком перехода рынка в сбалансированное состояние.
В августе цены почти остановились, а в центре города даже начали расти. По подсчетам аналитического агентства RWAY, недвижимость в ЦАО (с учетом элитки) подорожала в августе на 4,7% — до $9235 за метр. Лидером снижения оказался ЗАО, переоцененный в периоды роста, – минус 1,6%, до $6527. В других отчетах самым подешевевшим округом называют то Южный, то Северо-Восточный. В любом случае разница столь невелика, что может быть легко списана на статистическую погрешность. А самые демократичные цены по-прежнему фиксируются в ЮВАО – $4517 за метр.
Дно не одно?
И, наконец, главный вопрос: что дальше? По мнению экспертов, активного подорожания пока не предвидится. Если не случится очередных финансовых катаклизмов, продолжится стабилизация, число сделок будет расти, а цены сохранятся на нынешнем уровне с небольшой коррекцией вниз. В противном случае возможна пресловутая вторая волна. Аналитики ИРН видят два сценария развития. Оптимистичный (и наиболее вероятный) — постепенное восстановление по схеме 1999-2002 годов (после дефолта 1998-го).
Сегодня рынок недвижимости как никогда зависит не от внутренних факторов (спрос-предложение), а от макроэкономической ситуации. В случае усугубления кризиса и новых потрясений (падение цен на нефть, снижение объема денежной массы в стране и т.п.) ценам придется вновь снижаться. Как считают в ИРН, нижняя граница на сегодня – $2 тыс. за метр. Однако основной сценарий – плавное снижение до 150% от «справедливой цены» и окончательная стабилизация. «Справедливой ценой» в RWAY называют условную величину, равную 100 арендным платежам, или среднему доходу семьи за три года. Сейчас жилье в Москве в два-три раза дороже.
Схожий прогноз предлагает К. Апрелев: фиксация цен (колебания в пределах 1-2%) либо дальнейшее падение более, чем на 2% в месяц. Есть и небольшая вероятность роста, полагает он. «Дно будет достигнуто осенью, — категорично заявляет Геннадий Стерник. — Цены снизятся еще на 2-5%, а потом начнут расти». «Рынок станет более сбалансированным, — добавляет Генеральный директор RWAY Александр Крапин. — В том числе по стоимости объектов и средним доходам. Правила игры на рынке будут способствовать его динамичному развитию».
Анна Моисеева,  http://www.domania.ru

19.10.2009

"Городская власть должна отдать строительство офисов в частные руки"

Строительством офисов в столице должны заниматься частные компании, а не городские власти. Такое мнение в интервью Финам FMвысказал вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Он негативно относится к намерению московского правительства вложить до трехсот миллионов долларов в строительство новых коммерческих площадей: "Я как гражданин и налогоплательщик возражаю против того, чтобы наши налоговые денежные поступления Москва тратила на использование этих средств на сомнительные инвестиционные проекты. Город я воспринимаю как инструмент реализации определенной социальной политики и политики по управлению той территории, на которой мы живем, а не реализации каких-то коммерческих проектов. То есть любая реализация коммерческих и инвестиционных проектов – это высокорискованный процесс, поэтому лучше предоставить эту ситуацию бизнесу, а не городскому бюджету".
В ближайшее время государственное унитарное предприятие "Московское имущество" планирует построить многофункциональный комплекс на Авиамоторной, офисное здание на Клязьминской улице, административные здания на улице Михайлова и на Огородном проезде.
Источник: http://finam.fm
13.10.2009

"Вице-президент РГР Константин Апрелев обозначил 6 условий увеличения продаж квартир в новостройках"

В рамках XXI-й Международной выставки недвижимости "Домэкспо" в Гостином Дворе состоялся Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости, организованный журналом "Дайждест российской и зарубежной недвижимости" и журналом "Ипотека и кредит". Одним из ключевых на этом мероприятии стал доклад вице-президента Российской Гильдии риэлторов (РГР) Константина Апрелева.
По словам спикера, если в 1995 г. сроки строительства составляли в среднем 9-12 мес., а оформление квартиры в собственность осуществлялось в течение 3-6 мес. после госкомиссии, то в настоящее время эти сроки составляют соответственно 2-5 лет и 1-3 года.
Застройщикам, чтобы вернуть объем продаж квартир в новостройках, по мнению К. Апрелева, необходимо сделать следующее: 1) Найти финансирование на начальную самую высоко рискованную стадию проекта; 2) Сократить сроки строительства объекта и ввода в эксплуатацию; 3) Сократить сроки оформления прав собственности; 4) Повысить качество строительства объектов; 5) Снизить площади застраиваемых объектов и средние площади квартир; 6) Обеспечить гарантии и ввести жесткие договорные обязательства сдачи объекта и оформления в собственность в обозначенные сроки.
А чтобы сохранить мощности московского стройкомплекса, властям, по словам К. Апрелева, надо: 1) Снизить стартовую стоимость прав застройки участка в 3-5 раз; 2) Сократить сроки подготовки исходно-разрешительной документации; 3) Сократить сроки  процедур оформления  прав собственности; 4) Снизить тарифы и обременения на предоставляемые под застройку участки; 5) Реализовать схему рассрочки платежей за  подключение к сетям, переложив затраты в тарифы на 10-15 лет.
Справка www.1dom.ru: Не далее как в апреле 2009 г. на церемонии открытия ХХ-й выставки "Недвижимость" в ЦДХ первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк заявил следующее: "…Строители будут продавать квартиры в новостройках самостоятельно, без участия так называемых риэлторов…"  А уже 1 октября 2009 г. глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин на церемонии открытия ХХI-й выставки "Недвижимость" в ЦДХ отметил, что возвращение на выставку банков и риэлторских компаний – факт означающий, что рынок оживился.
Первый заместитель гендиректора ДСК-1 – одного из крупнейших застройщиков Москвы – Андрей Паньковский на той же церемонии заявил, что цены на жилье в столице до кризиса были раздуты неадекватно. "В этом виноваты были все – и застройщики, и поставщики, и коммунальщики, а также высокая стоимость земельных участков в столице".
По информации из базы данных www.1dom.ru, средняя стоимость 1 кв. м. на первичном рынке Москвы в сентябре 2009 г. составила 111.7 тыс. руб. для жилья эконом-класса (в мае 2009 г. эта цифра составляла 114.2 тыс. руб.) и 141.6 тыс. руб. для жилья бизнес-класса (в мае 2009 г. – 166.2 тыс. руб.).
По данным Ассоциации строителей России (АСР), в сентябре 2009 г. средняя себестоимость строительства 1 кв. м. жилья в Москве составляла 58.8 тыс. рублей.
Источник: www.1dom.ru

13.10.2009

"До кризиса цены на недвижимость так выросли, что сами себя и задавили"

Так оценили сегодняшнее положение дел на рынке недвижимости участники деловой программы 21-ой Международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО".
О ценовой политике
Константин Апрелев, Вице-президент РГР:
"В сентябре-октябре со стороны покупателей наблюдалось снижением спроса на недвижимость. Если на первичном рынке жилой и офисной недвижимости идет привязка к доходности покупателей, то на вторичном рынке жилья на первое место выходит психология".
"Раньше для среднего класса была высокая доступность покупки жилья, например в 2006 году, то сегодня значительное снижение доходов, подорожание ипотеки привело к снижению спроса. В тоже время, рынок жилья достаточно консервативен, и население сегодня не готово продавать свои объекты - жилье по нынешним ценам.
Соответственно, срок ликвидности продажи квартир увеличился,  количество предложений сократилось в 2,5 раза.  Как бы рынок недвижимости не функционировал в условиях кризиса, население не готово  больше чем на 30-35% снижать цену на свою недвижимость", - подчеркнул Константин Апрелев.
Объем строящегося жилья - снижается и  эта тенденция остается. Стоит учитывать и еще одну закономерность - выбор потребителя. Анализируя рынок жилья за последнее время, можно четко увидеть, что большинство людей отказываются от покупки квартир в многоэтажных домах и покупают жилье в малоэтажной застройке в пригородах. Темпы строительства общего объема жилья стали сокращаться, а темпы строительства загородного жилья сохраняются достаточно высокими. 
Если рассматривать ценовую ситуацию на рынке городов России за 2000-2008 года  в целом, то цены на жилье за последнее время  поднимались и в среднем выросли на 600%. Ключевую роль  в этом  играет политика большинства муниципальных образований, стремление пополнить бюджет за счет ничем необоснованных цен.
Предоставление земельных участков, сопровождение вопросов, связанных с застройкой, подключение коммуникаций, и другие специфические вопросы – все это затраты, которые  постоянно перекладывались на инвесторов. В итоге, цены настолько выросли, что сами себя и раздавили, застройщик был вынужден поднимать цены, что в конечном итоге сокращалась ниша потребительского спроса», - отметил Константин Апрелев. Относительно ипотеки: квартиры которые были взысканы по ипотеке, количество их незначительно, так как, прежде всего, связано со сложностью юридического оформления. По прогнозам  Вице-президента, дальнейшее падение цен будет незначительное, может быть, цены упадут еще на 5-10%.
О ситуации на первичном рынке недвижимости
Игорь Горский, Вице-президент РГР:
«Мое мнение - настало время покупать недвижимость. Цены на первичном рынке, снизились в 2-3 раза и относительно стабилизировались. Были объекты, где цены были необъективно завышены – это престижные, элитные объекты. Там, где люди хотели покупать – объекты были наиболее дорогими, именно они подверглись наибольшему падению цен. Те, которые строились в массовом порядке, они подверглись наименьшему падению.
Многие компании, которые строили по 1 -2 млн. м2, вынуждены были заморозить многие проекты. Компании, которые имеют стабильное положение на рынке, продолжают строить (не только на окончательной стадии, а также и на первоначальной) с помощью банков, которые идут навстречу. С первичного рынка ушли большинство инвесторов 30-35%, которые покупали объекты на  первоначальной стадии строительства. Стабильные компании продолжают закладывать фундамент окончание строительства, которое планируется в 2012-2014 годах".
О ситуации на рынке коммерческой недвижимости
Валентин Стобецкий, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank:
"Ситуация на рынке коммерческой недвижимости не самая лучшая. Ставки на аренду помещений «класса А» сегодня упали на 30-40%. Если в августе 2008 года офис с отделкой стоил $ 2000 за м2, а без отделки $ 900-1000 м2, то в настоящее время подобное помещение с отделкой можно арендовать за $ 550.
Многие западные компании переехали и офисов «класса А» в офисы «класса Б». Это в свою очередь плохо отразилось на  состоянии дел девелоперов. Освободились более 20% хороших помещений, как следствие - цена стала снижаться.  Многие объекты, которые строились под офисные помещения остались незавершенными, девелоперы, планировавшие начинать строительство отказались от многих проектов.  Если подобные тенденции  будут продолжаться, то  ближайшем будущем  можно столкнуться с проблемами. 
Для примера: в Москве на 1000 жителей 1000 м2 офисных помещений, в Европе на такое же количество жителей доходит до 18 тыс. м2.
Несмотря на то, что девелоперы терпят убытки, офисы сдаваться в аренду только за оплату коммунальных услуг не будут. Девелоперы, по моим прогнозам, будут предоставлять скидки арендаторам  в размере 5-10%. Сейчас девелоперы, которые продолжают строительство коммерческой недвижимости, планируют ставки по аренде офисов повысить ненамного. В ближайшие два года строительство новый арендных помещений будет не так значительно, поэтому спрос будет повышаться, а, следовательно, и арендные ставки  увеличиваться".
Источник: http://spb.renavigator.ru

08.10.2009

"Как перезагружается рынок недвижимости"

Как изменился рынок недвижимости за год, кто виноват и что, в конце концов, делать? Риелторы поделились друг с другом своими соображениями на этот счет. Так о чем думают и что собираются делать участники рынка недвижимости?

Все это обсуждалось на 10-м ежегодном Межрегиональном форуме риелторов, организованном МАР совместно с международной выставкой недвижимости «Домэкспо». Форум продлился целый день, и обсуждаемые на нем темы условно можно разделить на 4 блока: характеристика ситуации на рынке недвижимости, стимулирование покупательского спроса, правильный подход к обслуживанию клиентов и способы продвижения компаний – участников рынка недвижимости.
Константин Апрелев, вице-президент РГР и президент АН «Савва», рассказал о факторах, которые, по его мнению, оказывали в течение года, прошедшего с начала кризиса, решающее воздействие на рынок московского жилья. Они, как считает Апрелев, таковы:
• Снижение доходов населения; сокращение рабочих мест и занятости населении; темпы инфляции опережают рост реальных доходов населения
• Сокращение доходов бюджетов и бизнеса; волатильность цен в сырьевом секторе экономики
• Сохранение у населения недоверия к мировым валютам и к рублю; отсутствие надежных и эффективных, доступных при этом населению финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала
• Использование населением жилья как способа сбережения накоплений
• Сокращение объемов нового строительства; сохранение высоких инвестиционных рисков при покупке квартир в новостройках; сокращение объемов кредитования застройщиков
• Сокращение объемов коммерческого и ипотечного кредитования; отток зарубежных инвестиций из страны
• Финансирование бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселения из ветхого и аварийного жилого фонда
Как видим, весь 2009 год прошел под знаком практически сплошного «снижения» и «сокращения». Что до прогнозов на последние месяцы текущего года, г-н Апрелев предложил три прогноза, которые могут реализоваться с разной вероятностью. Первый (вероятность 40%) – это продолжение дальнейшего снижения цен более чем на 2% в месяц. Второй сценарий (50-процентная вероятность) – стабилизация цен с колебаниями в пределах 1-2% в ту или иную сторону. Третий вариант развития событий (как нетрудно посчитать, вероятность, что дела пойдут именно так, не превышает 10%) – это рост цен более чем на 10% в месяц.
О ситуации на рынке коммерческой недвижимости рассказал Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. По словам эксперта, продолжается падение ставок по всем сегментам (сравнительно более легкая ситуация в торговле, хуже всего – в офисной недвижимости). Характерные приметы времени – большие дисконты и особые предложения для арендаторов.
Как отмечается в докладе г-на Соколова, несмотря на то что цены уже откатились, если говорить об офисном сегменте, лет на 5 назад, количество «пожарных» сделок (с размером дисконта в 80-90% к докризисному уровню) по качественным объектам, скорее всего, не будет существенно расти. Консенсусная цена, по мнению Дениса Соколова, это минус 15-30% к докризисному уровню – по таким ставкам сейчас совершаются нерыночные сделки. Реальным спросом пользуются объекты с большим дисконтом – и именно в промежутке между консенсусной и ликвидационной ставками лежит та самая золотая середина, которую в обозримой перспективе должен нащупать рынок.
Снижение ставок и введение дополнительных бонусов для привлечения арендаторов не суть исключительно российская проблема, отмечает Соколов. Так, в Лондоне недавно был сдан в аренду бизнес-центр на 25 лет, причем первый платеж арендатор, согласно условиям сделки, вносит только через 7 лет, а первые шесть он сможет пользоваться бизнес-центром абсолютно бесплатно.
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris Properties in association with CBRE (СПб), сравнил ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в 1999 году и в 2009. Судя по выводам эксперта, сейчас все не так и плохо: если после дефолта 98-го арендаторы просто исчезли с рынка, то сейчас, опережая их ожидания, брокер (или собственник объекта) вполне может успешно заключать сделки.
Лучше всего сейчас, как говорит Денис Соколов, чувствуют себя те собственники офисных зданий, которые заключили сделки в 2004-2005 году. Пусть в 2008-м им и пришлось немного покусать локти, взирая на выросшие вдвое-втрое арендные ставки, зато сейчас они спокойно получают вполне рыночную плату. «Надо быть добрее», – согласился и Борис Мошенский, имея в виду, что на любом этапе рынка (падение ли это, стагнация или быстрый рост) не стоит наплевательски относиться к арендатору, иначе можно оказаться с пустым зданием. 
Риелторы, работающие с жилой недвижимостью, также сошлись во мнении, что клиента надо беречь (мысль, неудивительная в сегодняшних условиях, но, честно говоря, не всегда остающаяся в памяти в период процветания). Под конец поговорили и о том, как максимально эффективно привлечь покупателя.
Марина Скубицкая, генеральный директор коммуникационного агентства «PR-стиль», отметила тенденцию к постепенному сращиванию функций пиара и рекламы (от пиар-продвижения требуется отдача в виде продаж при минимуме затрат на рекламу). А Валерия Мозганова, главный редактор журнала «Дайджест недвижимости», предостерегла от основных ошибок, поджидающих на этом пути. К сожалению, отведенного на проведение форума рабочего дня не хватило на то, чтобы полностью раскрыть тему того, как именно нам с вами будут в ближайшее время вкладывать мысли о необходимости покупки недвижимости. Сошлись на том, что дискуссию можно будет при желании продолжить на выставке «Домэкспо», стартующей сегодня в Гостином дворе.
Альбина Лебедева,  Журнал «Собственник» (http://sob.ru)

05.10.2009

"Риелторы не могут сойтись во мнении о ситуации с ценами на жилье в Москве"

Наступление осени внесло в ряды московских риелторов некоторый "разброд" - эксперты, опрошенные РИА Новости, так и не смогли прийти к единому мнению в том, оставались стабильными, росли или падали цены на столичное жилье в сентябре.
На вторичном рынке нет неопределенности
Так, согласно информации компании "Инком", средние долларовые цены на вторичном рынке жилья по итогам сентября выросли на 3,6% - до 5,918 тысячи долларов за один квадратный метр. Рост рублевых цен был скромнее, лишь на 1% - до 182,596 тысячи рублей.
Эксперты "Инкома" не видят ничего сверхестественного в том, что цены немного подросли, по-прежнему придерживаясь "умеренно-консервативной оценки происходящего на рынке".
В то же время, если посмотреть на данные агентства недвижимости DOKI, то корректировка цен на жилье произошла в минус.
Так, квадратный метр жилья бизнес-класса в Москве в первый месяц осени подешевел на 0,4% - до 6,249 тысячи долларов за квадратный метр. В элитном сегменте квартиры подешевели на 0,6% - до 12,677 тысячи долларов. Самое большое снижение в сентябре было в эконом-классе - на 0,8%, до 3,567 тысячи долларов.
В свою очередь, если у "Инкома" и рублевые, и долларовые цены выросли, то согласно данным агентства недвижимости "САВВА", цены на жилье в Москве по итогам сентября выросли лишь в долларах - на 2,1% до 4,621 тысячи долларов за квадратный метр. В рублях эксперты "Саввы" отмечают снижение цен на 1% - до 143,8 тысячи рублей за квадратный метр.
"По сути, как и прогнозировалось, в сентябре окончательно наметились отчетливые признаки стабилизации ценовой ситуации на рынке жилья в Москве", - считают эксперты "Саввы".
Спрос на новостройки растет, а предложение падает
Как свидетельствует материалы агентства недвижимости МИАН, на рынке новостроек в Москве наблюдается сокращение предложения, что объясняется приостановкой реализации почти 40% проектов.
"По сравнению с предыдущим месяцем количество адресов (как и число свободных квартир), выведенных на продажу, сократилось еще на 2-2,5% и в настоящее время составляет около 330 объектов, что почти на 10% ниже, по сравнению с началом года", - указывают эксперты МИАН.
В то же время, спрос в отличие от предложения в первый месяц осени, по сравнению с августом, вырос на 5%, а относительно начала отпускного периода интерес к новостройкам столичного региона возрос на 10-20%.
Что же касается цен, то, по данным DOKI, за сентябрь больше всего подешевели элитные новостройки, которые стоили в среднем 14,899 тысячи долларов за квадратный метр, что на 1,6% меньше по сравнению с августом. Снизились в цене и новостройки эконом-класса - на 0,3%, до 3,469 тысячи долларов за квадратный метр, а также и в бизнес-классе квадратный метр на первичном рынке стал дешевле на 0,2% - 5,848 тысячи долларов.
При этом, согласно информации МИАН, корректировка цен по итогам первого месяца осени в рублях была еще сильнее - 2,2% для элитных объектов (средняя стоимость в сегменте опустилась до 494,6 тысячи рублей за квадратный метр), 1,8% для квартир бизнес-класса (156,8 тысячи рублей за квадратный метр), 1,4% в эконом сегменте (до 108,9 тысячи рублей за квадратный метр). Общее снижение на рынке новостроек в сентябре, по данным МИАН, составило 1,6% или 151,2 тысячи рублей за квадратный метр.
Как считают эксперты МИАН, цены на столичные новостройки вплоть до конца года, вероятнее всего, останутся на достигнутом уровне, однако не исключено, что отложенный спрос, который постепенно возвращается на рынок, по мере готовности объектов будут время от времени подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим уровень инфляции.
Источник: http://www.riarealty.ru

27.08.2009

"Темпы удешевления жилья в Москве летом снизились" - эксперты

Темпы падения стоимости жилья в Москве снизились, однако эта стабилизация на рынке жилой недвижимости столицы может быть лишь локальным "дном", считают эксперты - участники конференции "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции и прогноз", организованной Московской ассоциацией риелторов (МАР).
По мнению генерального директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, по итогам августа 2009 года, московские квартиры подешевеют не более чем на 1% в долларах.
"Если с начала кризиса у нас было падение стоимости даже 7% в месяц, то объективно летом рынок с точки зрения ценовой ситуации подвергался меньшим изменениям. Можно говорить о стабилизации и близости к так называемому "дну", - отмечает он.
В свою очередь, по словам профессора кафедры "Экономика и управление городским строительством" Российской академии имени Плеханова Геннадия Стерника, жилье в столице должно подешеветь еще на 5%, чтобы достичь "дна".
В целом с начала кризиса - с сентября 2008 года по июль 2009 года - стоимость жилой недвижимости эконом-класса в Москве сократилась в долларах на 32,56%, а бизнес-класса - на 21,96%, указывает вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Апрелев.
При этом Апрелев считает, что вероятность того, что цены на жилье в городе стабилизируются, составляет 50%.
"Вероятность того, что они продолжат снижаться на 2% в месяц - 40%, а вероятность того, что будут расти - 10%", - уточняет он.
Источник: http://www.riarealty.ru
 © Copyright Агентство недвижимости Савва | тел/факс: (495) 777-08-85, (495) 777-24-42 E-mail: savva@expertconsult.ru