|
22.05.2008
"Упадут ли цены на жилье?"
Рынок недвижимости в преддверии лета действительно стал более спокойным. Цены, если и растут, то очень и очень медленно. Ощущают ли дыхание кризиса риэлторы?
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
— В который уже раз Олег Репченко говорит о кризисе и возможном падении цен. Хотелось все же бы услышать не заклинания, а внятную обоснованную аргументацию. А ее, к сожалению, нет. Что в его понимании «в скором времени»? Это требует уточнения. Может через несколько месяцев, а может через несколько лет.
Наши же прогнозы куда более скромны:
— снижение темпов роста до инфляционного уровня в категории эконом- и бизнес-класса;
— стабилизация цен в категориях бизнес-класса и новостройки эконом-класса;
— небольшое снижение цен на жилье премиум-класса и в секторе новостроек в категории бизнес и выше.
Для других изменений пока не усматриваем причин. Нет ни экономических предпосылок, ни каких-то других факторов, способных повлиять на текущее равновесие спроса и предложения.
Михаил Раздольский, руководитель отделения корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:
— Действительно, в последние два месяца показатели потенциального спроса снижаются. И думаю, что бурный рост цен на квартиры в ближайшее время не возобновится. Для этого нет объективных оснований и причин. Но также нет оснований и для кризиса, тем более для такого, который был в 1998 году. Почему? Да потому что квартиры в Москве были и остаются надежным инвестиционным инструментом, сохраняющим привлекательность для всех категорий инвесторов при любых условиях.
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:
— Явных признаков того, что «пузырь» цен назрел, нет. Поэтому в обозримом будущем кризис и откат цен наименее вероятны. Наиболее вероятно, что произойдет стагнация спроса и рынок замрет, то есть повторится сценарий второй половины 2004 года, конца 2006 — первой половины 2007 года. Скорректироваться по стоимости квадратного метра могут малогабаритные квартиры в домах типовых серий в спальных районах — те, которые сильнее всего «вымывались» с рынка, максимально росли в цене. Коррекции же по всему рынку, если на макроуровне не произойдет серьезных изменений, в ближайшее время ожидать не стоит.
Хочу также отметить, что в условиях недостатка покупателей застройщики испытывают в настоящее время определенные трудности с финансированием. Кредиты банки дают не очень охотно. При этом еще сокращаются объемы ипотечного кредитования, поскольку банки ужесточают требования к заемщикам, повышают процентные ставки и т.д. Таким образом, с одной стороны, сокращается выход на рынок новых объектов жилищного строительства, с другой — сокращается потенциальный платежеспособный спрос (порядка 30% сделок совершается с привлечением ипотечных средств). И в таких условиях, я думаю, улучшения ликвидности жилья в ближайший год ожидать вряд ли стоит.
Геннадий Стерник, главный аналитик РГР:
— Я не верю в кризис и объявил об этом еще в 2006 году. Нынешние события на мировых финансовых рынках небезболезненны, но Россия устоит. Единственный риск — это полный крах мировой финансовой системы, основанной на долларе, но весь мир не даст такому случиться. Падение цен на нефть до 15-30 долларов за баррель, при котором рухнет наш ВВП и с ним — рынок недвижимости (как в 1994-1998 годах) — это тоже нереальный сценарий.
По всему выходит, что низкая оценка риска кризиса (не более 1-2%) позволяет нам спокойно наблюдать, как реализуется прогноз, сделанный еще в 2006 году на основе метода негармонического разложения ценового тренда.
Вячеслав Зубов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
— Падение цен на московскую недвижимость после августовского кризиса 1998 года было обусловлено исчезновением платежеспособного спроса. Даже у кого и были деньги, выжидали схода на нет последствий кризиса в экономике.
А сегодня ситуация в стране отличается гораздо большей стабильностью в политике и экономике. Потребитель чувствует себя уверенней. Растет поколение кредитных покупателей. Отсутствие спроса рынку недвижимости Москвы не грозит. Москва по-прежнему остается самым привлекательным рынком по сравнению с другими регионами. Поэтому в сегодняшних условиях не приходится рассчитывать на падение цен на недвижимость.
Вениамин Вылегжанин
Источник: http://www.moskv.ru
28.02.2008
"Скачок цен на жилье: фикция или реальность"
Что происходит на рынке жилья в Москве? На самом ли деле квадратные метры заметно подорожали, или этот рост носит «виртуальный» характер? И что ждет рынок столичной недвижимости в 2008 году: стагнация, рост, лопнувший ценовой «пузырь»? Своими мыслями на эту тему с «Газетой.Ru» поделились эксперты и участники рынка.
Сообщения о заметном росте в январе-феврале 2008 года цен на московскую недвижимость активно появляются в печати, однако информация до читателя доносится противоречивая.
Кто-то экспертов говорит о выходе рынка столичного жилья из стагнации и наметившемся росте. Другие, признавая сам факт ценового скачка, связывают его начало и конец с так называемым «кризисом на фондовом рынке», то есть предсказывают, что рост, едва начавшись, может быстро закончиться. Третьи отмечают, что сам факт «роста цен» на московскую недвижимость не столь очевиден, так как суждения выносятся по ценам, объявленным продавцами.
Однако окончательная, реальная цена сделки по купле-продаже квартиры в Москве, как правило, статистикой не учитывается.
Наконец, не совсем понятно, не является ли нынешний «рост цен» лишь реакцией на заметное снижение курса доллара и рублевую инфляцию, превысившую прогнозы правительства.
Мнения экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», как и следовало ожидать, заметно разошлись, в некоторых случаях оказавшись диаметрально противоположными.
Так, например, в группе «скептиков» заметное место занимает известный эксперт по рынку столичной недвижимости, глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. «Нынешний ценовой скачок, – говорит господин Репченко, – вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. Довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, вся нынешняя паника на московском рынке недвижимости прекратится».
По мысли Репченко, покупать московские квартиры сейчас просто некому: крупные и средние инвесторы вряд ли будут вкладываться в розничную покупку квартир на вторичке, скорее уж они инвестируют средства в более доходную коммерческую недвижимость. «Что же касается мелких инвесторов – людей, которые вкладывают свои сбережения в ПИФы, то для них порог входа на квартирный рынок при нынешних ценах уже слишком высок», – полагает господин Репченко.
«Я не верю, что весь 2008 год цены на квартиры в Москве могут расти по 5–10% в месяц и удвоиться к 2009 году», – резюмирует Олег Репченко.
Другое мнение высказал директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков: «На самом деле, цены на квартиры на вторичном рынке Москвы начали расти еще с июля прошлого года, на первичном рынке (как в Москве, так и в Московской области) рост не прекращался с начала этого года. Поэтому говорить о том, что рост цен начался только сейчас – совершенно неправильно, – заявил он корреспонденту «Газеты.Ru».
По его мнению, причина роста в том, что вернулся отложенный спрос, которого не было в первом полугодии 2007 года, и рынок оживился.
Впрочем, представитель «МИЭЛЬ» говорит, что радоваться нынешнему росту цен не нужно: спрос не сможет за ним угнаться. «Кризис банковской ликвидности сократит спрос. Банки ужесточили требования к заемщикам, повысили процентные ставки, – говорит господин Луцков. – Сейчас человек, зарабатывающий порядка двух тысяч долларов в месяц, имеющий 25% в качестве первоначального взноса, не может купить себе даже однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье. Это отсечет существенную долю спроса, поскольку порядка 30% сделок как на первичном, так и на вторичном рынке составляют ипотечные сделки. По нашей оценке, если все так и будет развиваться, платежеспособный спрос реализуется с опережением и уже с мая рынок встанет.
Если темпы роста цен снизятся, ажиотаж схлынет гораздо быстрее, в ближайшие недели. Тогда в сложившихся условиях рынок будет медленно расти,» – заявил Владислав Луцков.
Иначе смотрит на сообщения о «росте цен» на жилье руководитель агентства недвижимости «Савва», вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По его мнению, эти сообщения – в первую очередь, попытка продавцов недвижимости «прогнуть» рынок, попробовать навязать покупателю новые, более высокие, цены.
«Что касается роста цен предложения – это реакция, прежде всего, продавцов на информацию о снятии 30% предложений в декабре с рынка, а также в связи с ожиданиями реакции российской экономики на международный кризис финансовых рынков и слухи о деноминации рубля», – заявил вице-президент РГР «Газете.Ru».«Как на любой бирже, люди используют любую ситуацию для увеличения своих потенциальных доходов. И если рынок прогибается, они его прогибают. Особенно если СМИ начинают упорно муссировать слух о новом витке роста цен и, опираясь на некорректную информацию, начинают раскачивать «лодку» под названием «рынок». А при этом покупатели, имея не вполне корректную информацию, вынужденно принимают решения», – полагает господин Апрелев.
По его мнению, рост цен предложения на маленькие квартиры подталкивает рост цен на расселяемые квартиры и создается впечатление, что цены на рынке растут на все квартиры.
Спровоцированный продавцами «рост цен» может привести к застою или даже к некоторому снижению цен на жилье:
«Возможны два сценария: раскачивание «лодки» приведет к витку роста цен за 3–4 месяца на 15–20%, а затем – к отсутствию спроса и застою на рынке в течение 6–8 месяцев. Если «лодку» не раскачивать, то в течение двух месяцев ситуация придет в русло отсутствия роста цен, к их стабилизации и корректировке в сторону понижения», – заявил Константин Апрелев в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru».
Еще один известный эксперт рынка недвижимости, независимый аналитик Геннадий Стерник предсказывает рынку столичного жилья внушительный рост: «Уже с ноября средняя удельная цена предложения квартир в Москве начала расти (после 10 месяцев топтания на месте), в январе прирост составил 5%», – заявил он «Газете.Ru».
«Основная, фундаментальная причина – отложенный (в 2007 году) спрос пополнился дополнительными накоплениями граждан, ростом их доходов, а объем строительства и предложения квартир в Москве остались на том же уровне (как на первичном, так и на вторичном рынке)», – полагает господин Стерник.
По его расчетам, текущий цикл (2007–2009 годы) даст 55–60% роста цен (в номинальных долларах) в 2008 году и рост 80–85% – за три года.
«Надеюсь, что после 2010–2011 годов произойдет кардинальное увеличение объемов строительства и начнется снижение долгосрочных темпов роста цен», – сказал Геннадий Стерник.
Единодушно прогнозируют рост цен на жилую недвижимость в 2008 году несколько экспертов-представителей риэлторского бизнеса.
Прогнозы их, правда, отличаются цифрами, что может быть существенно для принимающих решение о покупке жилья, особенно в инвестиционных целях. Так, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов полагает, что «средние цены» на жилье в настоящий момент могут повышаться еще по одной причине: в конце 2007 – начале 2008 года большой популярностью пользовалось наиболее ликвидное жилье. Соответственно, сейчас предложений этого типа жилья в активной продаже сравнительно немного.
«Таким образом, нижняя планка цен на вторичке подвинулась вверх и произошла видимость своего рода «виртуального скачка» цен – при том что в реальности цены на объекты увеличились не столь кардинально», – считает Дмитрий Таганов.«Наш прогноз на 2008 год пока остается неизменным: прирост средних цен предложения на уровне 20–25% в долларах (в среднем порядка 2% прироста в месяц, с диапазоном возможных колебаний от 1% до 5% в месяц). При этом в 2008 году можно ожидать высокий уровень спроса, пик которого как раз приходится на январь–февраль», – добавил он.
Увеличение покупательского спроса, по мнению аналитика службы маркетинга ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольги Юматовой, может быть связано с нестабильностью фондового рынка и непрекращающимся ростом цен на нефть, обеспечивающим непрерывный приток нефтедолларов в Россию.
«Вероятнее всего, при сохранении существующей социально-экономической и политической ситуации в стране изменение цены предложения в 2008 будет находиться в интервале от 1% до 1,5% в месяц, что даст годовой прирост порядка 15–20% в среднем по рынку. Однако в зависимости от ликвидности объекта возможны существенные отклонения от этой величины», – заявила корреспонденту «Газеты.Ru» Ольга Юматова.
«Скорее всего, в ближайшие месяцы спрос на столичное жилье будет оставаться стабильным на фоне ограниченного объема предложения. Заметного увеличения количества выставленного на продажу жилья ожидать не следует в виду принятых законодательных ограничений относительно точечной застройки и возведения высотных зданий», – прогнозирует генеральный директор «МИАН-агентство недвижимости» Нина Кузнецова.
По ее расчетам, цены на жилье продолжат умеренный рост и в целом за 2008 год составят от 10–12% до 15%. При этом основная часть ожидаемого годового прироста будет достигнута уже в первые 3–5 месяцев наступившего года.
«Основываясь на январской динамике, мы предполагаем, что цены по инерции продолжат свой рост до весны, а потом будут увеличиваться в пределах общей инфляции», – полагает госпожа Кузнецова.
«Рост цен имеется, однако я бы не стал преувеличивать масштабов «бедствия», – заявил в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» руководитель Департамента стратегического маркетинга ОАО «Росгосстрах» Алексей Зубец. – Даже после быстрого роста цены московского «квадрата», рассчитанного в евро, в последнее время цены достигли только максимума осени-зимы 2007 года».
Он полагает, что оживление на рынке недвижимости связано с финансовым кризисом: понимание того, что ПИФы в ближайшие месяцы не только не принесут прибыли, но, скорее всего, от них можно ждать убытков, привело к тому, что инвесторы «перекладываются» из акций в недвижимость.
«Можно говорить об очередном «пузыре» на московском рынке жилья, не подкрепленном реальным спросом со стороны конечного потребителя, – полагает господин Зубец. – О том, что это именно спекулятивный бум, говорит, в частности, то, что в рост пошли все сегменты московского рынка одновременно, невзирая на качество жилья. Причем лидерами роста оказались и так наиболее переоцененные «убитые» московские квартиры».
Как и большинство опрошенных «Газетой.Ru» экспертов, господин Зубец полагает, что нынешняя ситуация на рынке не будет продолжаться долго: конечный потребитель не может поддержать спрос на московское жилье при таких ценах, и через пару месяцев ситуация успокоится.Сходный скептический взгляд на перспективы роста цен на столичные квартиры предлагает независимый аналитик рынка недвижимости, редактор сайта ARN.ru Андрей Бекетов: «Вероятнее всего, скачок цен произошел в связи с тем, что часть продавцов предположила, что они смогут предложить покупателям альтернативу: вместо падающего фондового рынка – растущий рынок недвижимости», – заявил он корреспонденту «Газеты.Ru». В то же время, полагает он, говорить о том, что это удалось, пока невозможно.
«Фондовый рынок – совершенный рынок, и там фиксируют цену сделки. На рынке недвижимости можно видеть позицию только одной стороны – продавца. Но не факт, что покупатель готов купить товар по заявленной цене», – говорит Бекетов.Он считает, что период снижения фондовых индексов завершился, поэтому деньги опять вернутся на фондовый рынок, в том числе и те, которые могли быть выведены на рынок недвижимости.
«В этой ситуации, как показывает практика, рынок недвижимости не снижает цен, а замирает до завершения баланса предложения и платежеспособного спроса», – прогнозирует будущую стагнацию Андрей Бекетов.
Антон Старков, Газета.ру
21.02.2008
"В недвижимости есть только теоремы"
Газета М2 и интернет-портал MosRealt.info продолжают общественную дискуссию по проблемам публичной открытости и персональной ответственности риэлтора. Выстраивая структуру профессиональных объединений, прописывая их цели и задачи, российские риэлторы не сумели бы обойтись без опыта других стран, чьи рынки недвижимости существуют намного дольше, чем наш.
Рассказать о том, как создавался российский национальный стандарт профессии риэлтора, каким образом он соотносится с американской моделью, любезно согласился вице-президент Российской гильдии риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости "САВВА" Константин Апрелев.
Агенты и брокеры
Константин Николаевич, какую модель профессиональной ассоциации риэлторов вы считаете на сегодня самой эффективной?
Если говорить о национальных ассоциациях, то это, безусловно, Национальная ассоциация риэлторов США (NAR). И дело не только в том, что США большая страна с успешной экономикой. Сама структура управления выбрана и выстроена действительно очень эффективно.
В Соединенных Штатах услуги в сфере недвижимости оказывают брокеры и агенты. В чем заключается разница между ними?
Брокер - самостоятельная единица, владелец бизнеса. Агент - это его помощник. И агенты, и брокеры имеют лицензию на предпринимательскую деятельность. Но агент не может получить ее самостоятельно и, соответственно, не вправе оказывать услуги, не имея договора с брокером, который делегирует ему часть своих полномочий.
Но и тот, и другой, согласно американскому законодательству - индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на оказание услуг в сфере недвижимости.
Что этот статус означает на практике?
Только одно: налоги он платит самостоятельно. Не так, как у нас, когда компания перечисляет все налоги за своих сотрудников.
То есть каждый за себя? Ведь в NAR входят не организации, не агентства - там существует система персонального членства.
Совершенно верно. Кстати, она существует и у нас: пожалуйста, если хотите вступить в ассоциацию - зарегистрируйте ПБОЮЛ и вступайте индивидуально. Иначе нельзя, ведь мы представляем собой некоммерческое партнерство и по закону физических лиц объединять не вправе.
Любая ассоциация может включать либо бизнес-сообщества, представители которых несут непосредственную ответственность перед потребителями, либо аттестованных профессионалов. В последнем случае она превращается в профсоюз.
Разумеется, у обоих форматов, которые, конечно, нельзя смешивать в рамках одной организации, есть свои достоинства и недостатки. Скажем, сейчас размер взноса в гильдию одинаков для больших, средних и малых компаний. И что получается? Такие гиганты, как «МИЭЛЬ», «БЕСТ-Недвижимость» за те же деньги получают значительно больше услуг, нежели какая-нибудь небольшая компания с численностью пять-десять человек.
Почему?
Вот только один пример: чем больше компания, тем больше сотрудников, которых нужно отправить на обучение. Поэтому не исключено, что мы пойдем по пути, который уже был пройден NAR, и, в конце концов, придем к персональному членству. Только надо учесть, что этой ассоциации уже 110 лет, и начинали они когда-то с объединения владельцев компаний, как и мы. К идее перехода на индивидуальное членство американские риэлторы пришли только в 1980-е годы.
Важно ведь, чтобы не пострадал потребитель. Поэтому в США к агенту, который претендует на получение квалификации брокера, предъявляют определенные требования. Одним из главных является опыт работы агентом не менее двух-трех лет, и это оправданно.
На мой взгляд, для перехода на индивидуальное членство у нас пока недостаточно квалифицированных специалистов, которые готовы к самостоятельному ведению бизнеса, брокеров. Да и многие услуги, направленные на каждого квалифицированного сотрудника компании, РГР пока не оказывает.
Мультилистинг по-американски
Чем NAR помогает своим членам?
Главная услуга это наличие бренда. Да-да, слово "риэлтор" зарегистрировано в качестве официального бренда, который принадлежит ассоциации. Так что если вы не являетесь членом NAR, то не имеете права называться риэлтором.
А можно обойтись без этого термина?
Конечно, ведь вместо слова «риэлтор» вы имеете полное право использовать на рынке недвижимости слово «брокер». Но всем хорошо известно, что бренд «риэлтор» это соответствие американским профессиональным стандартам, а также возможность пользоваться всеми мультилистинговыми системами (МЛС) по поиску информации.
Много ли их, этих систем?
Да, и, кстати, многие из них принадлежат частным лицам и конкурируют между собой. Тем не менее в 2002 году специалисты NARсоздали единый шлюз для головного национального сайта Realtor.com.
Используя этот шлюз, вы входите в единое информационное пространство, которое формируется его участниками базами данных региональных МЛС.
Получается, все же единая система есть?
Пока так сказать нельзя: 90 процентов сделок совершается на уровне муниципалитета, многие объекты просто не доходят до национального сайта. Но есть очень большая и хорошо структурированная база объектов по всем американским штатам, войдя в которую, реально найти недвижимость в любом, даже самом отдаленном уголке США, будь то Аляска или Монтана.
Так, значит, мультилистинг в США - просто вид частного бизнеса?
И да, и нет. В некоторых штатах, а иногда и в отдельных городах есть МЛС, которые основаны ассоциациями и являются их собственностью.
К слову, в США ведь существует трехуровневая система: в каждом городе есть своя ассоциация, объединяющая местных специалистов рынка недвижимости, за ней следует ассоциация штата, и уже потом Национальная ассоциация риэлторов.
К такому же устройству рано или поздно придем и мы. Вот, например, в Московской области сейчас вышли на уровень создания ассоциации на базе муниципальных образований.
Свобода платить за себя
В чем, по-вашему, разница между российским агентом и американским?
Американский агент полностью сам оплачивает все, что ему необходимо для ведения бизнеса: образование, лицензию, услуги мультилистинговых систем, страхование профессиональной ответственности. И даже значительная доля расходов на рекламу собственных услуг ложится именно на агента.
Именно поэтому американский агент абсолютно свободен. Он сегодня работает у одного брокера, завтра ему не понравилось - он встает и уходит к другому брокеру, заключают с ним договор, заново получает лицензию и работает с ним.
Нашему же агенту вообще не предлагается оплачивать рекламу, не говоря уже об образовании и подключении к базе данных. Большинство агентов существуют за счет компании. О какой самостоятельности и каком персональном членстве может идти речь, пока сохраняется такое положение дел?
Индивидуальное членство - наша стратегическая цель. Хотя бы потому, что должно быть понятие доступа к профессии, а носителем профессии является физическое лицо. Поэтому если мы хотим регулировать этот доступ, однозначно надо менять формат членства и, соответственно, формат влияния на бизнес.
Как вы полагаете, долго ли придется ждать этих перемен?
Я скажу так: Национальная ассоциация риэлторов США, история которой к тому времени насчитывала почти целый век, готовилась к переходу на индивидуальное членство десять лет. И начали они с того, что создали новый формат услуги для индивидуального члена ассоциации профессионала, не являющегося владельцем бизнеса.
Главной частью этой услуги, как я уже говорил, является бренд "риэлтор", в котором уже заложены жесткие профессиональные стандарты. Кроме того, была введена сертификация обучающих программ и программ повышения квалификации, а также определен набор услуг, которые ассоциация стала оказывать брокерам и агентам.
Потребовалось внести изменения и в лицензионное законодательство. Ведь до 1980-х годов лицензии существовали только для брокеров. А когда осуществлялся переход на индивидуальное членство, то стало понятно, что каждый член ассоциации должен нести ответственность за те услуги, которые он оказывает потребителю. Поэтому было решено ввести лицензии для агентов.
Лицензии вводились законодательным путем?
Наверное, вам известно, что американские штаты имеют большую степень самостоятельности: нередко в одном штате принимают решения, которые совершенно не одобряют в другом.
Точно так же дело обстоит с лицензиями: как 20 лет назад, так и сейчас в США нет единого лицензионного законодательства. Каждый штат выдает свою лицензию, которая действует на определенной территории. Вот так запросто в Мичиган из Техаса не уедешь: потребуется новая лицензия.
Торопиться надо медленно
У нас стандарт профессии не прописан до сих пор, при этом лицензирование для агентств недвижимости отменено.
В РГР мы еще в 2000 году пришли к тому, что лицензирование должно контролировать процесс аттестации брокеров (то есть тех людей, которые непосредственно от имени юридического лица подписывают договоры) и агентов. Мы уже подготовили переход к этому формату, но его до сих пор не удалось реализовать в силу разных обстоятельств. Стало понятно, что к этому не готова ни законодательная система, ни профессиональное сообщество. А в 2002 лицензирование было отменено.
Эта ситуация еще раз подтверждает, что любое решение надо очень грамотно готовить. И лучше готовить долго, чем делать что-либо с наскока.
Еще я должен отметить, что недвижимость это тот сегмент рынка, в котором нет никаких аксиом. Только теоремы, которые постоянно надо доказывать.
Приведу в пример ситуацию. В 1998 году была сделана попытка, притом успешная, переформатировать рынок и перейти к стандарту эксклюзивных отношений с клиентом. Кстати, в США это один из профессиональных стандартов.
Мы проработали эту ситуацию, подготовили ее, продумали. Задались вопросом: кто выигрывает от такого нововведения? Оказалось, что все. Вот тогда мы сумели перевести практически всю систему взаимоотношений с клиентом на новый уровень. Теперь существует не просто устная договоренность: мол, продайте мою квартиру, а там видно будет, но конкретные обязательства, которые позволяют и клиенту получить более адекватную услугу, и фирме снизить риск неполучения комиссионного вознаграждения. При этом поднялось качество услуги.
Давайте поговорим о проблеме публичной открытости риэлтора.
Начнем с очень важного, на мой взгляд, постулата. Сегодня, чтобы получить качественную услугу на рынке недвижимости, недостаточно обратиться в известную компанию, в которой хорошо поставлена служба безопасности, система повышения квалификации и т. д. Членство в РГР тоже не обеспечивает качества услуги - пока что.
А что, собственно, обеспечивает? Прежде всего нужно, чтобы агент, которого вы выбрали, имел соответствующую квалификацию и значительный опыт работы.
Сегодня перед нами стоит задача мотивировать агента на самостоятельное повышение квалификации. Для этого не обязательно провозглашать, что он предприниматель. Надо создать инструменты, которые дадут ему конкурентное преимущество. В первую очередь это доступ к информации об уровне образования и опыте работы каждого конкретного агента. А для этого, безусловно, нужна публичность этой ситуации.
Сейчас мы во всех региональных ассоциациях рекомендуем аттестовать всех агентов с тем, чтобы они соответствовали требованиям национального стандарта.
У нас уже есть национальный стандарт профессии?
Да, формат квалификации «брокер» и «помощник брокера» был принят на заседании Национального совета в марте этого года. Кстати, все эти требования опубликованы на сайте rgr.ru
На сайтах региональных ассоциаций сейчас организуется поле, где как раз может быть реализована публичность всех агентов. Получается, что мы сейчас создаем новую мотивацию, связанную с конкурентными преимуществами компаний на рынке.
Пожалуйте на аккредитацию
Если есть национальный стандарт, то должен быть и национальный учебный центр?
Национальный учебный центр риэлторов существует, но вы представьте, что произойдет, если мы решим ориентироваться только на создание таких вот крупных центров? В этом случае аттестация персонала агентств растянется даже не на годы на десятилетия.
Поэтому главную ставку мы делаем на аккредитацию уже существующих учебных заведений. Есть учебные программы, например, для агента (минимальный уровень для аттестации подразумевает 96 часов обучения). Если учебная программа, представленная нам на экспертизу, включает больше часов, содержит инновации, пожалуйста, это только приветствуется. Но минимум будьте любезны соблюдать в любом случае.
Я считаю, что образование агента по этому формату в будущем должны приравнять к специальному среднему образованию.
96 часов это около одного-полутора месяцев, если учиться ежедневно с понедельника по пятницу по четыре-шесть часов в день. Значит, любой выпускник средней школы приходит в любое аккредитованное при РГР учебное заведение, месяц учится, сдает экзамен и допускается к работе агентом.
Для того чтобы стать адвокатом, юрисконсультом, нужно потратить пять лет. А риэлтор, который обязан знать законы в своей и смежных областях ничуть не хуже, потратит на обучение всего месяц?
Нет, вы не путайте, пожалуйста. Я говорил только об агентах. Разумеется, для брокеров предусмотрены более высокие стандарты и требования. Предварительно они разработаны. Окончательно национальный стандарт профессии агента и брокера будет принят на Национальном конгрессе по недвижимости.
Как вам кажется, имеет ли смысл сейчас собирать и представлять всех профессионалов рынка недвижимости поименно, например, на одном интернет-ресурсе?
Я понимаю, что вы имеете в виду, поскольку видел раздел Профессионалы на вашем портале. С моей точки зрения, вы создаете определенный экономический эффект для сегодняшнего рынка, поскольку отвлекаете внимание от огромных брендов, раскрученных на рекламе, но не представляющих качественных услуг.
Есть мегакомпании, которые во всех отношениях защитили в договорах самих себя, но никак не клиента. Поэтому клиент, подписав договор с одним из таких вот "монстров", чувствует себя разутым: с него взяли деньги и ничего не дали взамен.
Почему люди подписывают подобные договоры?
Реклама. Массированная, жесткая, иной раз даже агрессивная реклама, в которой постоянно подчеркивается, что компания крупная и давно существует на рынке. А о том, что в ней 80% сотрудников имеют опыт работы менее двух лет, конечно, в рекламе не говорится.
Поэтому, когда я вижу, что вы создаете ресурс, где риэлторы представлены персонально, где клиент имеет возможность выбирать не по бренду, а по документально подтвержденному уровню квалификации, я ваш союзник.
С другой стороны, персональное представление риэлторов все-таки в первую очередь задача ассоциации. Сейчас вы этот сервис предоставляете бесплатно, но в будущем…
Он будет бесплатным всегда, как и большинство наших сервисов.
Тем не менее, я считаю, что публичное представление персоналий это одна из услуг, которая должна входить в стоимость членских взносов в ассоциации. Просто пока мы еще не в полной мере такие услуги предоставляем. Вы пошли вперед - и на данном этапе это хорошо.
Беседовала главный редактор
интернет-портала MosRealt.info
Марта Савенко
Источник: http://www.mosrealt.info.ru
06.02.2008
Константин Апрелев: "Поздно уходить из акций в недвижимость"
По Москве поползли слухи о том, что народ, будучи в шоке от мирового кризиса, бросился покупать квартиры, и цены на них в январе подскочили на 10%. О том, что произошло на самом деле, и почему сейчас хранить деньги "в чулке" надежнее, чем в недвижимости и акциях, dp.ru рассказал вице-президент российской гильдии риэлторов, гендиректор агентства недвижимости "Савва" Константин Апрелев.
DP.RU: Константин Николаевич, слухи о том, что квартиры в Москве подорожали в январе на 10% имеют под собой основание?
К.А.: Если говорить о цене предложений на столичном рынке жилой недвижимости, то по итогам января рост составил 2%. Цены реальных сделок не знает никто. Вы можете в объявлении агентства недвижимости увидеть одну цену, позвонить хозяину, а он вам назовет уже другую цену. Если к объекту возникает повышенный интерес, то между покупателями могут произойти миниторги. Такие случаи не редкость, и я о них знаю. Если к объекту интереса нет, то для себя продавец принимает решение — либо понижать цену, либо оставлять ее прежней и следить за ситуацией. Я бы не сказал, что однозначно цены на все квартиры на рынке выросли. Этого не произошло.
DP.RU: А что произошло на самом деле?
К.А.: На самом деле наиболее значительный рост в январе — на 4,5-5,5% - произошел на самое дешевое жилье — однушки и двушки самой низкой ценовой категории.
В московских "сталинках" и "высотном кирпиче" цены с начала 2008 года выросли всего на 1-1,5%. А в категориях "монолит" и "новостройки" (бизнес-класс) цены и вовсе упали на 1%.
DP.RU: В недвижимости сейчас можно держать деньги?
К.А.: Вообще не понятно, в чем лучше держать деньги в такой кризисной ситуации: в недвижимости, в рублях или в евро. Поэтому когда мы говорим, что есть такая мировая экономическая нестабильность, не стоит утверждать, что нужно быстро вкладываться сейчас в недвижимость. Покупательский спрос на фоне кризиса тоже снизится.
Продавец может повысить цену, но это не значит, что он получит деньги. Сегодняшнее повышение спроса на жилье не носит инвестицинного характера. Те люди, которые хотят купить квартиры самой низкой ценовой категории, рассматривают их не как предмет инвестиций, а как предмет потребления. Они решают свои жилищные проблемы. А продавцы, безусловно, психологически сейчас неустойчивы, потому что они не знают, что произойдет с рынком.
Мы уже видим, что происходит с жильем категории бизнес-класса — цена на него упала, как я уже сказал. Это говорит о том, что часть владельцев, которые ранее купили квартиры, в том числе в инвестиционных целях, не дожидаясь планируемого момента, взяли и продали жилье, тем самым, снизив цены в январе. Значит, какой-то категории людей реально потребовались деньги. Следственно на рынок вышел какой-то объем инвестиционных квартир.
DP.RU: Число предложений выросло?
В январе количество предложений на рынке по сравнению с декабрем возросло на 50%, хотя первый месяц года никогда не был месяцем активной деятельности.
Конечно, какая-то часть ожидания продавцов связана с тем, что если американский доллар будут раздавать по таким низким ставкам рефинансирования, то денег будет много и инфляция усилится. Так что это, в том числе, и реакция на инфляционные ожидания. А может быть, это просто попытка понять для себя — насколько может измениться соотношение доллара к рублю, и уже сделать какое-то опережающее действие, чтобы прочувствовать рынок. Любой продавец на это имеет право, особенно если валюта, в которой оценивается недвижимость, не вполне стабильна.
На самом деле меньше всего хотелось бы, чтобы все СМИ начали писать о том, что цены резко взлетели. Это спровоцирует очередной виток цен. Я пока не наблюдаю объективных оснований для этого.
DP.RU: Каковы ваши прогнозы?
К.А.: В условиях того психоза, который себе позволяют СМИ и не вполне вменяемые аналиткии, сказать, что будет, не возьмется никто. С моей точки зрения, нужно просто объективно оценивать ситуацию, тогда это не приведет к каким-то непонятным для рынка последствиям.
Наверное, какой-то толчок произошел с попыткой продавцов поднять цены на жилье самой низкой ценовой категории. И если это будет поддержано покупателями, если люди будут заключать сделки, то этот толчок для продавцов оправдается.
Если говорить о прогнозе на 2008 год, который сделала наша команда аналитиков, то цены на недвижимость будут расти ежемесячно на 1-2%. Для более серьезного роста предпосылок нет. Мировой кризис уже ударил по ипотеке и ставки ипотечные растут с ноября. Все меньшее количество людей получает ипотечный кредит, и мы это видим. Всю осень, несморя на то, что цены предложения росли, число ипотечных сделок в общем объеме покупок недкижимости сократилось — по отношению к июлю в два раза. Было 10%, стало 5%. Это очень существенно.
Вообще с деньгами на рынке становится хуже. Это очевидно. Это реакция на запад. Через 2-3 месяца после выборов произойдет удорожение стоимости кредитных ресурсов и сокращение количества свободных денежных средств в обращении.
DP.RU: А если сравнивать рынок недвижимости с рынком ценных бумаг?
К.А.: Уже поздно вытаскивать деньги из акций и фиксировать прибыль. Все кто мог вытащить, вытащил эти деньги, но я не уверен, что они будут вкладывать их в недвижимость. А в том, чтобы вытаскивать деньги на уже упавшем рынке и кидаться вкладывать их в недвижимость, тем более нет логики.
DP.RU: А в ПИФы?
К.А.: Вы видите — какая доходность ПИФов? Ее нет вообще. Но давайте вернемся к теме недвижимости. Ее стоимость зависит не столько от текущей прибыли, сколько от долгосрочных накоплений. Если у людей выросли доходы, то не факт, что они тут же кунулись все покупать. Они должны были что-то накопить для этого.
Поэтому не будет каких-то долгосрочных трендов роста, потому что стратегическая перспектива привлекательности инвестиций в недвижимость сейчас не очевидна, а раз так, то и разгоревать этот рынок просто некому. Те, кто вытаскивает деньги из бумаг, расплачиваются с долгами или деражат наличку до лучших времен. Деньги сейчас интересней.
DP.RU: Так поступают люди из вашего круга?
К.А.: Это не обязательно мой круг. Такова тенденция.
DP.RU: А во что вкладываетесь вы?
К.А.: Я уже три года инвестирую в одну из ниш коммерческой недвижимости — "стрит ритейл". Текущая доходность и рост стоимости там на сегодня выше, чем может обеспечить любой ПИФ, любые депозиты, а риски ниже.
D.P.: А у вас самого акции были?
К.А.: Нет, этим я никогда не занимался.
Александра Дианова
Источник: http://www.dp.ru
|
