|
19.06.2011
Новый город-спутник превратится в Зеленоград
Рынок недвижимости - в предвкушении создания столичного федерального округа. От того, насколько на бумаге разрастётся мегаполис, зависит, в первую очередь, в каких городах-спутниках подорожает жильё? Юрий Быстренин беседовал о перспективах рынка столичной недвижимости с Константином Апрелевым и Екатериной Тейн в студии радио "Вести ФМ".
Быстренин: Начинаем нашу интерактивную программу. Сегодня она будет посвящена ситуации на рынке недвижимости. Будем обсуждать цены, тенденции, перспективы. Поводов поднять эти вопросы у нас на этой неделе довольно много. Эта тема зазвучала куда как более актуально после выступления президента России на Международном экономическом форуме в Петербурге. Напомню тем, кто пропустил самое важное: Дмитрий Медведев предложил расширить границы Москвы, создать столичный федеральный округ и вывести за пределы МКАД сначала государственные учреждения, а потом и потенциальные объекты Международного финансового центра.
На эти идеи живо откликнулись чиновники самого разного уровня. Мэр Москвы, например, заявил, что такое решение позволит не только решить проблему пробок, но и снизить цены на жилье.
В студии я приветствую вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева и директора Департамента жилой недвижимости компании "Честертон" Екатерину Тейн. Здравствуйте. Итак, давайте начнем, наверное, с заявления президента. Как вы оцениваете эти предложения? И какие перемены нас ждут?
Тейн: Чтобы разгрузить ситуацию с пробками в Москве, наверное, это будет неплохое решение. Но я сомневаюсь, что это коренным образом переломит ситуацию с ценами на жилье в настоящий момент.
Быстренин: На ваш взгляд, о чем идет речь? Заявления были достаточно противоречивые. Это все-таки объединение Москвы и области? Это присоединение к Москве каких-то важных городов-спутников на территории Московской области? И что в себя будет включать этот столичный федеральный округ? Как вы поняли слова президента?
Апрелев: Мне кажется, здесь как раз очень противоречивая информация. Но в той, которая появилась позже, уже связанная с комментариями администрации президента, речь идет о создании еще одного города-спутника, который должен взять на себя как раз функционал один, а возможно, два объема. То есть первый - это правительственные учреждения перевести туда и часть, скажем, финансово-экономического центра, который предполагается туда перенести.
Надо понимать следующее: за один короткий президентский срок такого города создать невозможно. Понятно, что это все-таки несколько десятилетий. Мы видели, как создавался, например, такой объект, аналог которого обсуждается, в Казахстане - Астана. И мы четко понимаем, что это очень значительные бюджетные затраты дополнительные. Создавая административный объект, нужно понимать, что будут создаваться и объекты социальной инфраструктуры, и объекты жилого фонда. Понятно, что аналог административных зданий в поле можно построить условно в три раза дешевле, чем в городе. Но с учетом того, что социальную инфраструктуру тоже нужно строить, то выигрыш уже не столь очевиден.
24.05.2011
В фокусе: Жилая недвижимость
Эфир программы "В фокусе" на РБК-ТВ от 23.05.2011. Гости студии: вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев и коммерческий директор Capilal Group Алексей Белоусов.
В Москве в марте было зафиксировано 7452 сделок по покупке жилья. Это на 20% превышает показатели предыдущего месяца. Растет число ипотечных сделок, все чаще фиксируются договоры о долевом участии в строительстве. Закончился ли период стабилизаци на рынке? Каковы сегодня предпочтения потенциальных покупателей?
Смотреть видео
Источник: http://realty.rbc.ru
05.04.2011
Мировой кризис обвалил рынки недвижимости
Эксперты подводят итоги развития мирового рынка недвижимости за прошлый год и делают прогнозы на будущее. По темпам роста цен на первое место выдвинулся Гонконг, в аутсайдерах оказались Ирландия, Литва и Украина. Показатели вместе с экспертами проанализировала корреспондент "Вестей ФМ" Ольга Беляева.
Мировой кризис обвалил рынки недвижимости абсолютно во всех странах. Восстановление, да и то неполное, заняло два года. Эксперты констатируют, что только в 15 из 36 стран, где проводился глобальный мониторинг, зафиксирован рост цен на жилую недвижимость. В этом году лидером стал Гонконг: там стоимость квартир за год выросла в среднем на 20%. По другим данным, лидером стала Латвия. Ее показатели - от 16 до 20%. На это есть субъективные причины, поясняет директор агентства зарубежной недвижимости Rentsale Юлия Титова:
"В Латвии наблюдалось очень сильное падение, поэтому последующий рост кажется большим. Кроме того, там ввели новый закон о выдаче вида на жительство покупателям недвижимости определенной стоимости. Причем планка достаточно низкая. Можно этим объяснить".
В тройке лидеров удержался Израиль. В числе стран-лидеров по удорожанию - несколько представителей Юго-восточного региона: Сингапур с 13%-ным подорожанием квартир, Тайвань – 9%, Токио - 5%-ный рост. В следующем году ситуация может кардинально поменяться, прогнозируют наблюдатели. Разрушительное землетрясение у берегов Японии и неблагоприятная радиационная обстановка способны обвалить рынок недвижимости во всем Дальневосточном регионе, равно как и на Ближнем Востоке, замечает Юлия Титова:
"На стоимость недвижимости очень влияют и природные катаклизмы, и войны. Я считаю, что египетский рынок недвижимости надолго умер. За турпутевками выстраивается очередь, но одно дело, когда один раз съездить, а другое дело, когда там дом, его надо содержать. А ситуация нестабильная. Я думаю, этот рынок умер на ближайшие несколько лет".
Особняком стоит китайский рынок недвижимости, которая там потихоньку продолжает дорожать. Кстати, свою лепту в формирование китайской жилищной ситуации вносят россияне. Наши граждане охотно покупают квартиры вблизи российско-китайской границы и в Харбине из-за их дешевизны, а солидные бизнесмены - в Гонконге и Шанхае по причине инвестиционной привлекательности. Россия в мировом рейтинге увеличения цен на жилье занимает одно их последних мест, демонстрируя прирост менее 1%. Но это относительный показатель, отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев:
"С моей точки зрения, для инвестора интересна не страна в целом, а отдельные города, если мы говорим о рейтингах. Если взять Москву, то здесь был 10%-ный рост, а по России безусловное отставание".
Если в этом контексте посмотреть на мировые столицы, тот значительнее всех дорожал Париж - на 18%. На втором месте - Берлин. Там средняя стоимость квадратного метра выросла за год на 7%. При этом в центре города цены на квартиры взлетели на 21%.
Зоной удешевления недвижимости в прошлом году стала вся Восточная Европа. А лидером снижения цен оказалась Ирландия, а также Греция, Болгария, Литва, Венгрия и Испания. Там жилье потеряло в цене от 7 до 20%. Пятый год подряд дешевеет жилая недвижимость и в США, а в прошлом году цены там снизились на 5%.
Ольга Беляева
09.03.2011
Константин Апрелев: "Главная задача при введении единого налога на недвижимость - установить четкий механизм оспаривания оценки объекта недвижимости
По заверениям правительства, единый налог на недвижимость начнет действовать менее чем, через два года. Какие задачи решит новый налог? Почему недостаточно повысить размер существующих налогов? Можно ли избежать социальной напряженности при введении налога? Как изменится рынок недвижимости из-за повышения ставок налога? Какую недвижимость станет невыгодно приобретать? Об этом Taxpravo.ru побеседовал c Константином Апрелевым, вице-президентом Российской гильдии риэлторов
Автор: Наталья Свистунова – специально для Российского налогового портала
— Сейчас в России взимается три налога – земельный, налог на имущество физических лиц и налог на имущество организаций. Так ли необходимо вводить единый налог на недвижимость, может проще повысить ставки существующих налогов?
— Сейчас три существующих налога поступают в разные бюджеты. К примеру, если объект недвижимости находится у физического лица, то налог поступает в местный бюджет. Однако, как только объект переходит к юридическому лицу, то налог начинает поступать в бюджет субъекта, что в целях повышения эффективности управления территориями не вполне целесообразно, поскольку управление территорией поселения, на которой находится этот объект недвижимости, продолжают осуществлять муниципальные власти. С этой точки зрения, было бы гораздо логичнее, чтобы все вопросы, связанные с имущественными налогами, хотя бы на 80-90% относились именно к муниципальному бюджету.
Вместе с тем, выбытие от физического к юридическому лицу и наоборот, не должно влиять на стабильность местного бюджета. Налог на недвижимость, как стабильная и значимая составляющая местного бюджета, должен создавать мотивацию у местной власти качественно управлять территорией и за счет эффективного управления увеличивать текущую рыночную стоимость любого объекта недвижимости, размещающегося на территории поселения. А значит, увеличивать налоговую базу и повышать ее стабильность для будущих налоговых поступлений в местный бюджет, что в свою очередь расширяет управленческие возможности и повышает уровень развитости территории данного поселения, создавая экономические инструменты мотивации к развитию территорий.
Второй момент является не менее принципиальным. Один налог всегда проще администрировать. К примеру, сейчас у всех трех налогов разные методы определения налоговой базы. Для определения размера налога на имущество физических лиц используется инвентаризационная стоимость (БТИ), земельного налога – кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а при определении налоговой базы налога на имущество организаций, имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. Единый налог упростит процесс администрирования.
— Инициаторы законопроекта ссылаются на то, что во всех развитых странах от 20 до 60% муниципального бюджета обеспечивается именно налогами на недвижимость. В нашей стране это не так, к тому же ставки налогов минимальные.
— Совершенно верно. Сейчас бюджеты по итогам административной реформы «перекроены» в пользу федерального. Муниципальная власть и самостоятельность ее управленческих и экономических, а значит и политических решений, зависит от федеральной, потому что не может жить без дотаций из ее бюджета. Поскольку размер налогов мизерный, муниципальной власти не выгодно предоставлять земельные участки под застройку бесплатно. Единственная возможность пополнить бюджет за счет земли – продать землю как можно дороже.
Получается, единственная возможность исправить ситуацию с недофинансированием местных бюджетов, не пересматривая сложившихся межбюджетных отношений, это ввести единый налог на недвижимость, 80% которого должно остаться на местном уровне, а 20% – субъекту. Зачем часть налога передавать субъекту? Это необходимо для того, чтобы субъект развивал те территории, которые до сих пор не развиты или у которых не хватает самостоятельного финансирования для собственного саморазвития. Я говорю об инфраструктуре поселений, инженерно-транспортных коммуникациях и социальной инфраструктуре, а также культурно-архитектурной среде жизни.
Благодаря новому налогу, муниципальные власти будут заинтересованы не в сиюминутном пополнении бюджета от продажи земельных участков и иного имущества – его объем не бесконечен, а в стратегической мотивации поступления в бюджет стабильного денежного потока от налогов на недвижимость. В идеале, введение налога должно привести к тому, что муниципальные чиновники будут предоставлять землю бесплатно под четкие гарантии застройки и создания объектов недвижимости, генерирующих новые налоговые поступления и создающих возможности для притока инвестиций в развитие территорий поселений. Застройщики, в свою очередь, создадут объекты (жилые и нежилые), с которых независимо от того, в чьей собственности они находятся, 80% налога будет поступать в бюджет муниципалитета.
Более того, если концепция взимания налога будет выстроена таким образом, то возникнет конкуренция муниципалитетов и администрации за инвестиции в регионы. Помимо предоставления земли, у них будет еще один инструмент регуляции – это сам размер налога. Для новых развивающихся территорий, чтобы привлечь инвесторов и развить производства, они смогут сделать налог минимальным, что приведет к дополнительному притоку инвестиций в развитие новых территорий, делая их конкурентоспособными.
Вместе с тем, налог станет инструментом регулирования развития территорий. В стране далеко не все территории развиты равномерно. Москва в этой ситуации может ввести максимальный налог. В свою очередь, пригород, который на рынке жилья борется за цены, человеческие потоки и возможность создания объектов, и, в конечном счете, за инвестиции. Так, Балашиха, может сделать налог минимальным, тем самым привлечь дополнительное внимание инвесторов и начать эффективно развивать свои территории. То есть здесь будет решена более глобальная и стратегически важная проблема развития новых городов и превращения существующих еще небольших в более крупные поселения, а также сокращения темпов роста столицы и других наиболее крупных городов.
— По заверениям инициаторов законопроекта новый налог не коснется около 80% граждан-собственников квартир в многоквартирных домах. Однако, по оценкам специалистов, размер налога в любом случае возрастет. Не приведет ли это к социальной напряженности?
— По сути, налог на недвижимость – плата собственника администрации территории, на которой расположен объект, за эффективное управление этой территорией. В этом случае налог решит важную задачу по прозрачности использования средств, уплаченных налогоплательщиком в местный бюджет, подстегивая к развитию инструменты саморегулирования и самоуправления поселений.
Сейчас, когда создаются новые поселки, новые территории за городом, возникает много имущественных конфликтов. Кто-то из проживающих не хочет платить за эксплуатацию дорог и участвовать в финансировании социальной инфраструктуры на территории этого нового поселения. Если же часть средств из уплаченного налога на недвижимость будет уходить на эксплуатацию (уборка снега, освещение общественных зон, содержание школ и пр.), гражданин не захочет отказываться их платить и будет участвовать в процессе управления территорией. Соответственно, пропорционально стоимости своего имущества собственник участвует в затратах на управление этой территорией. Не в этом ли можно усмотреть главный принцип социальной справедливости, который дорог и важен сегодня для каждого из наших сограждан?
В этом смысле эффективно было бы ввести, как это принято в развитых странах, обязательную отчетность по расходованию бюджета и в его составе налога на недвижимость перед налогоплательщиками, что будет мотивировать их уплачивать налоги. Дело в том, что сегодня в налоговой системе России существует такой постулат: «неважно, куда мы расходуем налоги, вы обязаны их платить и их целесообразность не обсуждается». Если информация о расходовании налога станет прозрачной и открытой, и каждый налогоплательщик сможет повлиять на эффективность его расходования, это изменит существующую ситуацию и отношение в целом к функциям и задачам местной власти и местного самоуправления.
— Как можно избежать социальной напряженности при введении налога на недвижимость?
— С моей точки зрения, отталкиваться здесь нужно от трех вещей. Во-первых, вывести из под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего, установленную в конкретном муниципальном образовании (12-18 кв. м.). Если плотность заселения жилой недвижимости выше этой социальной нормы, то квартира и плательщик выводится из-под налогообложения. Предположим, в однокомнатной квартире прописано три человека (16 х 3 = 48 кв. м.), соответственно они налог не уплачивают, так как площадь квартиры составляет 39 кв. м.
Минэкономразвития предлагает установить денежный вычет. Если стоимость квартиры ниже определенной суммы, то она не будет подпадать под налогообложение. Однако тут возникает вопрос: где муниципалитеты будут брать деньги на управление территорий, если большинство собственности из-за этого вычета просто не будет облагаться налогом. На мой взгляд, более логичен первый вариант. Предположим, социальная норма 16 кв. м. на человека, общая площадь квартиры 53 кв. м., в которой проживает три человека. Получится, налог уплачивается только за пять метров.
Во-вторых, следует ввести дифференцированные ставки налога в зависимости от типов жилья регионов и средних региональных цен. Предположим, для жилья в «хрущевках» будет установлен один коэффициент, для бизнес-класса – другой.
В-третьих, желательно взять за базу среднегодовую цену на рынке недвижимости по объектам и по сделкам и умножить на понижающий коэффициент 0,7, чтобы уменьшить объем перспективного судебного обжалования в дальнейшем.
— Константин Николаевич, как вам кажется, реально ввести налог в течение двух ближайших лет, как планирует правительство? Многие эксперты видят основную проблему в оценке объектов недвижимости.
— На мой взгляд, реально. Главный вопрос – необходимо ввести четкий механизм оспаривания оценки объектов недвижимости. Реализовано это может быть следующим образом. Независимый оценщик для целей налогообложения проводит первичную базовую оценку объекта на основе инструментов массовой оценки и передает данные налоговому органу. Если собственник не согласен с этой оценкой, он заказывает экспертизу у другого оценщика и просит налоговые органы согласиться с результатами апелляции. Если налоговый орган не примет новые результаты оценки, то налогоплательщик может обратиться в суд.
В любом случае, в налоговой службе необходимо будет создать отдел, который будет вести глобальный учет каждого объекта недвижимости (мониторить рынок цен, следить за сделками).
— Как введение налога повлияет на рынок недвижимости?
— Размер налога, безусловно, понизит покупательский спрос, особенно в части дорогого и большого по площадям жилья. Поскольку элитное жилье (это и многоквартирные дома, и загородные особняки) попадет под серьезное налогообложение, самый сильный удар в коррекции цен на рынке придется именно на него. Все это приведет к тому, что налог существенно откорректирует в сторону понижения цены, которые существуют сегодня на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса.
09.01.2011
Что будет с ценами на жилье в столице в 2011 году
Прогнозы экспертов на наступивший год крайне осторожны
Времена, когда эксперты наперебой предрекали рост или обвал цен вдвое или хотя бы процентов на 30, похоже, остались в прошлом. Во всяком случае, до поры до времени. Озвученные до сих пор прогнозы аналитиков рынка недвижимости на 2011 год поражают крайней сдержанностью.
В самом деле, 2010 год показал: даже рост спроса вовсе не обязательно приводит к взлету цен, если эти цены — такие, как на московское жилье. Хотя количество сделок купли-продажи столичных квартир в ушедшем году превысило показатели и 2009 и 2008 года, цены на жилье выросли не так значительно — по разным оценкам, на 10-15 процентов, то есть чуть больше уровня инфляции. Стоит ли ждать чего-то другого от наступившего года?
Цены будут отдыхать. Особенно — после Нового года
Основных версий две. Первая — ситуация 2011 года повторит 2010. То есть если средний уровень цен на жилье и будет расти, то крайне медленно и незначительно, а в целом стабильность на рынке сохранится.
«Отсутствие значимого прироста цен осенью 2010 года — значимый аргумент, что в 2011 году рынок недвижимости не готов выстрелить вверх, а снова нуждается в передышке. А значит, в 2011 году многие тенденции 2010 года получат дальнейшее развитие», - утверждается в прогнозе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru). По мнению аналитиков этого центра, небольшое повышение цен, которое все же случилось в 2010 году, произошло за счет отложенного спроса - покупателей с деньгами, заработанными и накопленными еще до кризиса. Но число таких людей не бесконечно. А вот покупателей с «новыми» деньгами, которые они заработали уже за последние год-два, маловато, и на рынке это будет сказываться.
Версия вторая — с вариациями. До осени сохранится нынешняя стабильность, а там цены, может быть, все-таки пойдут вверх, хотя и не так значительно, как в предкризисные годы.
- В Москве с октября теперь уже позапрошлого года по октябрь прошлого жилье подорожало примерно на 10 процентов, и очень уж динамичного подорожания квартир мы в столице не прогнозируем, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - До марта цены предложения тут будут корректироваться, с марта, возможно, начнется рост примерно на уровне инфляции, до 1% в месяц. Если с ценами на московское жилье и начнет происходить что-то более серьезное, то есть они начнут расти быстрее темпов инфляции, то не раньше августа-сентября.
Общее в прогнозах многих экспертов — в самые ближайшие месяцы, до весны, хоть какого-то роста цен на московские квартиры не ожидается. Некоторые особо смелые аналитики предсказывают даже возможность небольшого «проседания» цен на некоторые виды жилья в январе-феврале — на 5-10%.
Какие квартиры все же подорожают
В 2010 году дорожал в основном эконом-класс. По словам риэлторов, на жилье стоимостью свыше 10 «лимонов» рублей покупателей найти было крайне проблематично, если недвижимость не обладала особо уникальными и выдающимися свойствами.
По прогнозам, в 2011 году эта тенденция углубится. Как считают специалисты IRN.ru, с наибольшей вероятностью прибавят в цене в наступившем году 5-15% квартиры, которые можно отнести к качественному эконом-классу. Это недорогие (по московским понятиям) новостройки, жилье в хороших, но недорогих (чаще всего речь идет о так называемой «современной панели») домах вторичного рынка, а также загородные таунхаусы, вписывающиеся по цене в понятие эконом-класса, если такие будут строиться.
Не будет дорожать, по мнению аналитиков, старое вторичное жилье (пятиэтажки, девятиэтажки без капремонта). Жилье бизнес-класса и элитное, за исключением отдельных удачных объектов, также еще дороже не станет (это касается и города, и загорода).
Способствовать тому будет не только общая экономическая ситуация, но и перспектива введения с уже недалекого 2013 года налога на недвижимость. Из первых прикидок, которые были озвучены в конце прошлого года, следует, что хозяева малогабаритных квартир от этого налога, возможно, будут освобождены — чего нельзя сказать о владельцах хоромов.
Правда, резкого снижения цен на дорогое жилье покупатели вряд ли дождутся. Но — возможны скидки под «реального покупателя».
НАРОДНОЕ МНЕНИЕ
Как следует из данных опроса, который провел интернет-журнал metrinfo.ru, большинство москвичей ожидают, что в будущем году квартиры в столице немного подорожают – но не более чем на 10%. Практически никто из опрошенных горожан не склонен связывать наступивший год с ажиотажем на рынке жилья, скачками цен вверх и возвращением к докризисным показателям. Значительная группа респондентов заявила, что, по их мнению, цены в следующем году не будут ни расти, ни падать. В прошлые годы большинство москвичей были уверены, что столичное жилье может только дорожать, причем круто.
Елена АРАКЕЛЯН
|
