— Здравствуйте, господа. Народ волнуется. Говорят, что будет вводиться какой-то налог на недвижимость, про который уже рассказывают какие-то страшные байки. О том, что на самом деле готовится, что на самом деле может случиться, как вообще эта сфера выглядит на профессиональный взгляд, мы сегодня говорим со специалистом, вице-президентом Российской гильдии риэлторов Константином Апрелевым. Здравствуйте, Константин Николаевич.
— Добрый день.
— Насколько я понимаю, разговоры о том, что надо вводить налог на недвижимость, идут давно, и тут вдруг они активизировались. Что случилось?
— Ну, наверное, все-таки сроки уже подходят, да, налог предполагалось ввести с 2010 года. Когда раньше об этом говорили, вроде как срок был далекий, и потому к этому не особо торопились, что-то делали и думали, сейчас говорим, что и к 2012-му мы не успеем ввести налог, потому что налоговая база не готова.
— Ну а как его можно ввести, когда нет собственно никаких бумаг, на основании которых все это делать, и потом, вопрос ведь о цели. Если цель чисто фискальная, как обычно у нас это бывает, — это одна песня, если введением этого налога мы имеем в виду повлиять на структуру чего-то нужным образом, — это другая песня. Вот сейчас какая песня поется?
— Ну я не знаю, какая идея у Минэкономразвития и у Минфина с точки зрения…
— У Минфина известно, какая идея.
— … обоснования, я думаю, что, прежде всего, конечно, преследуется фискальная цель…
— Минфином точно фискальная цель.
— … но я, вот, скажем, как человек, который занимается рынком с 1991 года в России, и, собственно говоря, пытаюсь разобраться в том, какие мотивации должны быть созданы в системе администрирования и управления территориями, а управлением экономикой города, чтобы отношения между налогоплательщиком, например, проживающим на территории, и властью, работающей на этой территории, были более прозрачными, вот как бы введение такого налога, оно, мне кажется, создает большую прозрачность с точки зрения этих самых отношений.
— Это каким же образом? Меня — жильца — будут обдирать по еще одной бумажке, а где прозрачность-то?
— Вы знаете, здесь вопрос-то очень простой. Значит, в принципе как возник, вообще говоря, этот налог? И где он есть? Ну начнем с того, что на сегодня во всех экономически развитых странах и развитых экономиках налог на недвижимость есть, он очень эффективно работает.
— Я бы сказал, что он еще из древнего мира произрастает.
— Да, да. Абсолютно правы. Налог существует уже очень давно, более того, минимум на 30% обеспечивает наполнение бюджетов муниципальных образований.
— Ну а поскольку у нас в России как раз муниципальный уровень бюджетов самый нищий, то вполне резонно об этом задуматься. Это правда.
— Более того, значит, он не просто нищий, а у чиновников, работающих на этом уровне, у них практически отсутствует система мотивации на сегодня эффективно управлять такой территорией кроме как возможная смена их в качестве руководителей на посту управляющего. А налог вообще-то возникал очень просто, он возникал на территориях поселений в связи с тем, что люди все по-разному относились к тому, готовы они платить деньги управляющему этой территорией, или не готовы, и налог возник как некий инструмент социальной справедливости, который позволял определить сумму, который каждый владелец недвижимости…
— Давайте все-таки ближе к нашим дням, потому что сегодня сумма будет определяться не разговорами схода населения какого-то небольшого поселка, она будет определяться Госдумой. Насколько я понимаю…
— Не совсем Госдумой, не совсем Госдумой.
— Ну, рамочные законы будут приняты Госдумой.
— Нет, смотрите, вы сейчас говорите о размере налога, но налог же начисляется от налоговой базы, а налоговая база — вот сейчас самый главный вопрос налога. Это даже не размер налога, а налоговая база.
— И это будет сформулировано в законе. Так это будет сказано.
— Конечно.
— Так или иначе, это будет сказано, сказано это будет законодателем.
— Абсолютно точно.
— Есть ведь, насколько я понимаю, какие-то уже довольно масштабные эксперименты в отдельных регионах России, уже прошли. Не могли бы вы сказать, чем они… что они показали, эти эксперименты?
— Ну, я так скажу, что масштабных экспериментов каких-то очень серьезных не было, вводился налог, насколько я понимаю, в Нижнем Новгороде…
— В Нижнем Новгороде и, по-моему, у меня в голове вертится Калужская область, или я ошибаюсь?
— Ну может быть, может быть, я здесь меньше осведомлен.
— Ну хорошо, в Нижнем, что там получилось?
— Ничего хорошего там не произошло.
— Почему?
— Ну я не могу сказать, потому что не знаю всех нюансов и деталей реформ, более того, это все параллельно происходило вместе с предоставлением земельных участков для развития этих территорий. Понимаете, в чем дело, значит, когда мы говорим о базе налогообложения, то мне кажется, что главный вопрос — это то, какой должна стать база налога. Реальная рыночная стоимость, по типам объектов недвижимости объекты недвижимости нужно распределять, нужно ли анализировать их по площади и нужно ли учитывать социальную норму проживания, например, людей, если мы говорим о недвижимости жилой, и так далее. То есть вопросов больше, чем ответов, потому что любой налог, который сегодня существует в различных системах развитых стран, он, безусловно, дифференцирован.
— Конечно, дифференцирован.
— Он зависит от стоимости недвижимости
— Да, он в любом случае опирается на оценку чего-то, что в наших условиях называется БТИ. Что-то подобное, но везде оно называется по-разному
— Да, в других странах в основном это налоговая оценка, да. Налоговая оценка — это…
— В любом случае это нечто более или менее стабильное, потому что говорить о рыночной цене…
— И более четко определенное.
— …применительно к каждому конкретному объекту просто нереально? А какая у него рыночная цена, если он за последние 400 лет ни разу не продавался, например. Например, вот, есть остров Сите, на котором никто не знает рыночной цены ни одной квартиры, потому что гласной сделки не было с Первой империалистической войны. Значит, в таких случаях надо на что-то опираться более-менее стабильное. Значит, что-то вроде БТИ везде есть, везде от этой оценки как-то пляшут. Где проблема-то?
— Проблема в том, что цены на объекты недвижимости, например, находящиеся в центре, но имеющие очень высокую степень износа по БТИ, очень низки, а цены на объекты такой же площади, находящиеся, например, на окраинах, но в новых домах, они в десятки раз выше.
— Комично.
— И возникает некая асоциальная несправедливость.
— На мой взгляд, просто возникает фарс. Не очень несправедливо — очень смешно.
— Я просто говорю, да, что ситуация на сегодня, то есть оценка БТИ, она на сегодня не позволяет говорить о реальной оценке и соответствии реальной рыночной стоимости.
— Значит, все эти самые бумажки БТИ пора модернизировать, я так понимаю?
— Ну это один из путей, например, который возможен.
— А какие есть альтернативные?
— Да, есть альтернатива — это, например, инструменты массовой оценки объектов недвижимости, которые в принципе на сегодня во всех развивающихся странах, включая, кстати, и Бразилию, очень эффективно отработаны были и использованы при введении налога на недвижимость.
— Ну оценщиков в России развелось много, насколько я знаю.
— Оценщиков много, да. По моим данным, например, до отмены лицензии уже выдавались пятитысячные сертификаты по оценке. То есть специалистов, способных обеспечить оценку, ну… когда мы говорим о массовой оценке, столько специалистов не нужно. Нам оценщики нужны для других целей при введении налогов, для того чтобы…
— А массовая оценка это что? Это разрабатывается какая-то формула?
— Массовая оценка… Это берется рынок локальный, определяется средняя стоимость объекта недвижимости на рынке определенной категории и, например, делается поправка на район, местоположение квартиры…
— Ну я говорю, формула.
— … некая определенная, удобная формула, с помощью нее определяется стоимость недвижимости, представляется налогоплательщику, а вот оценщик нам нужен для того, чтобы налогоплательщик мог оспорить эту оценку.
— Если он не согласен, он пойдет спорить.
— Да.
— Но это на самом деле очень все сложно. Я так понимаю, что разработка формулы — это не очень все дорого…
— Это не очень дорого.
— … а вот все дальше будет дико дорого, потому что…
— Ну почему, оценщик на сегодня… оценка квартиры стоит от 1,5 до 3 тыс. рублей. Оценка сама по себе.
— И это только по желанию владельца недвижимости, потому что никто не заставляет?
— Да, он может прийти к оценщику, оценить. Нет, никто не заставляет.
— То есть это можно сделать?
— Это можно сделать хоть сегодня.
— А почему это не делается? Почему это не сделано вчера, если про налог на недвижимость мы говорим много лет?
— Ну понимаете, в чем дело, значит, на сегодня главный вопрос — налоги. Не только определение самой стоимости и базы для налогообложения, но еще и вопросов, связанных с тем, будет ли реализовываться некая высшая социальная справедливость в рамках этого налога, что неочевидно, да и как этот налог повлияет в принципе…
— Константин Николаевич, это вопросы следующие.
— Конечно.
— Мы ввели то, что вы называете массовой оценкой, мы это провели, потом можно говорить о том, что на нее сверху наложить.
— Да, безусловно.
— Но ее-то надо было сделать. А почему не сделали?
— Ну я так понимаю, что все, что связано с кадастровой стоимостью земли, то есть это одна из составляющих возможной стоимости недвижимости, особенно это касается нестандартной недвижимости. Ну, например, загородный дом, да. Если квартиры, их как-то можно систематизировать будет массовой оценкой, то загородные дома — это товар штучный, и его надо оценивать каждый раз индивидуально. Почему не сделали? Ну не знаю, видимо, пока не было принято такого решения на уровне правительства, на уровне Минэкономразвития.
— Ну а потом же будет опять, как всегда, мы это тысячу раз проходили по самым разным поводам. Потом будет «на охоту ехать — собак кормить». А вот у нас законопроект, а вот, пожалуйста, примите его к первому февраля — а ничего нет. Будет ведь так?
— Ну я боюсь, что может быть и так, потому что в той концепции, которая разработана Минэкономразвития по введению налога на недвижимость, даже вот те функции социальной справедливости, которые могли бы быть реализованы, да, ну, например, вывести из налоговой базы квадратные метры, которые являются минимальным социальным объемом квадратных метров, положенных человеку для того, чтобы его не ставить на очередь, грубо говоря, вот. Это было бы какой-то, может быть, социальной справедливостью, либо, например, сразу…
— А почему это проблема? Каков бы ни был законопроект, который разрабатывают в МЭРе, потом этот пункт туда вписывается, он в любой законопроект вписывается. Где вопрос?
— Ну я не знаю, где вопрос, честно говоря, потому что, конечно, люди, для того чтобы принимать сегодня в том числе решения по приватизации жилья, они должны понимать будущие перспективы, в том числе с таким налогом.
— Ну, Константин Николаевич, это не очень аргумент, потому что приватизация жилья, она в общем-то завершена.
— Ну.
— Ну практически завершена, там осталось…
— При этом люди не знали, приватизируя жилье, будет ли такой серьезный рыночный налог на недвижимость, да.
— Не знали, но, в конце концов, можно оставить лазейку всегда, наверно, можно будет деприватизировать, или как?
— Ну наверное, да, я все-таки думаю, что это будет менее выгодно. Просто понимаете, когда создаются новые какие-то экономические инструменты, всегда должно быть у людей понимание, к каким последствиям эти экономические инструменты приведут, для того чтобы оценить свои риски.
— Ну давайте о том, что мы сейчас обсуждаем. Этот самый налог на недвижимость — удивительно мощная штука, она должна неизбежно поменять очень много в самых разных сферах нашего житья.
— Согласен. Поэтому нужно очень аккуратно к этому относиться.
— Давайте разберемся, чего мы хотим, что мы хотим, чтобы она сделала?
— Ну вот, смотрите, кто «мы», я не знаю. Если говорить о профессионалах, вот о нас как о профессионалах, которые…
— Профессионалах-риэлторах.
— Профессионалах рынка недвижимости, шире, наверное, скажем. Мы, конечно, заинтересованы в том, чтобы решалась главная задача: территории поселений эффективно управлялись, они могли контролироваться со стороны населения более прозрачно. С моей точки зрения, введение налога на недвижимость, оно, например, уже заставляет всех собственников задуматься над тем, куда идут платежи, которые осуществляет собственник недвижимости. Потому что когда платит деньги предприниматель, те люди, которые не платят налоги как предприниматели, они не думают, куда идут эти деньги в бюджет, как они расходуются, а когда каждый собственник, извините меня, на территории платит существенный налог, и он видит, что территория там ухудшается ее управление, либо снижается стоимость недвижимости на этой территории, у него есть справедливый вопрос: «Господин сити-менеджер или мэр, почему я плачу налоги, а обслуживание территории ухудшается, освещенность территории ухудшается, дороги ухудшаются?»
— Я вас понял, Константин Николаевич.
— То есть это может позволить создать по сути экономическую модель более прозрачную.
— Вы удивительно идеалистически настроены.
— Согласен.
— До сих пор никто не спрашивал. Все платят акцизы, покупая бензин, все платят налоги на прибыль, если они предприниматели, и со своей заработной платы, если они не предприниматели, и никто же не задает вопрос, почему дороги ухудшаются, а почему мне не построили переезда из такого-то района в такой-то район, а почему пробки? Никто, нет, спрашивают, но не очень активно.
— Спрашивают, мне кажется, что введение такого рода налога может позволить увеличить именно активность, социальную в том числе, на территории поселений.
— Вряд ли это основная цель у законодателей, но хорошо.
— Потом второй инструмент есть…
— Итак, значит, вы считаете, что он повысит прозрачность управления муниципиями, дальше?
— Еще один момент, очень тоже важный. Вот что сегодня произошло по результатам административной реформы? Произошел очень существенный перекос между бюджетами. На федеральном уровне оказались основные денежные средства от налоговых поступлений, на уровне субъектов несколько меньше обделили, но тоже обделили, и на уровне муниципалитетов практически ничего не осталось, поэтому муниципалитеты сегодня по сути и просители. Более того, муниципалитеты сегодня, они не заинтересованы в формировании эффективной экономики на территории поселения, потому что большая часть налогов все равно поступает наверх, они заинтересованы сегодня в том, чтобы показать федерации и субъекту, что они классные управляющие, а классный управляющий — это значит выбил из федерального бюджета, из бюджета субъекта денежные средства на… в виде дотаций на муниципалитет.
— Хорошо, видите ли, в чем дело, все, что вы до сих пор сказали…
— И вторая вещь…
— … это совершенно никак не зависит от содержания налога, как бы его ни сделать.
— Сейчас скажу, дальше. Значит, второй момент, поскольку у них нет уверенности, что бюджет муниципалитета без этих субвенций не будет наполнен, у них сегодня жизнь такова: есть налоги, есть деньги в бюджете — их надо тратить, и нет мотивации создания стратегических инструментов увеличения стоимости недвижимости.
— Понятно, понятно. Все, что вы говорите, абсолютно верно, независимо от того…
— Если налог на недвижимость…
— Подождите секунду. Это все то, что вы говорите, абсолютно верно, независимо от того, какой будет налог, как он будет устроен.
— Нет. Да, это так, но если появляется…
— От того, как он будет устроен, что-нибудь зависит?
— …если появляется эффективный налог на недвижимость…
— Он появляется, он в любом случае появляется, решение принято.
— Нет, эффективный налог на недвижимость, который существенно формирует местный бюджет, влияет на наполнение бюджета, значит на муниципалитет…
— Влияет, там больше ничего нет
— …выстраивая эффективную политику по управлению территорией и привлечению инвесторов для создания новых объектов недвижимости, может получить в будущей стратегической перспективе налоговую базу, которая будет увеличиваться, и наращивать местный бюджет.
— Хорошо, но это опять никак не зависит от структуры и формы налога. Само по себе появление…
— Ну почему же, если он будет несущественным, как был, так и останется несущественным, муниципалитету не стоит заморачиваться, чтобы его собирать.
— Мы исходим из того, что он существенный. Он должен быть каким образом распределен? Он должен концентрироваться на наиболее…
— Все 100% налога должны поступать в местный бюджет.
— Я не про это, я о плательщиках. Он должен сконцентрироваться на том, чтобы обложить наиболее видные куски недвижимости, или он должен быть по возможности равномерным? То, что вы называете справедливостью, это же один аспект. Второй аспект заключается в том, что все-таки хотелось бы какие-то деньги собрать.
— Ну, безусловно.
— Если мы будем исходить…
— Не имеет смысла собирать налог, администрирование по сбору которого…
— Сопоставимо с суммой.
— … дороже, чем сам налог, как это сегодня, который поступает.
— Да, я видел, какие суммы налога присылают московские квартиры владельцам. Это немножко забавно. Есть ли какие-то наметки насчет того, как он должен распределяться, вот, по плательщикам?
— Ну, вы знаете, несколько концепций разных, еще не утверждена ни одна концепция. Та, которую я видел последнюю в Минэкономразвития, там было связано с тем, что это единый налог для всех объектов — 0,001% или 0,01% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, при этом кадастровая стоимость объекта недвижимости — это примерно 70% от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, да, то же, что касается сегодня и земли примерно, потому что по земле в принципе кадастровая стоимость по большей части территории России уже сформирована. Она, конечно, оспаривается, очень много вопросов, но этот процесс, он не может быстро решиться, поэтому здесь более-менее.
— Давайте прикинем, значит 0,01% от стоимости, ну, не знаю, какой-нибудь типовой «двушки» на окраине Москвы.
— Да, ну, сегодня, например…
— Это сколько?
— … на сегодня это 150 тыс. руб. за метр и «двушка» сегодня средняя — это где-то 70 м. 70 м на 150 тыс. рублей — это примерно 10 млн рублей.
— Значит, грубо говоря, таким образом, надо будет платить 10 тыс. рублей.
— Да, если вот такой налог на всех…
— А, у нас еще на 0,7. 7 тыс. рублей в год.
— Да, примерно так.
— Это в общем вполне подъемная цена. Или не так?
— Это подъемная цифра. Есть еще один момент, связанный с тем, что предлагается Минэкономразвитием, вывести 50 м из-под этого налога по каждому собственнику жилого помещения, ну, не важно, там, если их даже пять, все равно для них сумма будет всего 50 м, плюс еще какие-то метры на проживающих. Вот, мы, например, здесь расходимся в том плане, что предлагаем вывести из-под налоговой базы социальную норму, которая утверждена на территории поселения. Например, в Москве там 18 м общей площади.
— Я прошу прощения, мне очень неловко это говорить, но сам такой разговор, он исходит из сохранения института прописки?
— Нет, он не столько с институтом прописки…
— А как мы, как кто-то узнает, как налоговая инспекция узнает, сколько в данном доме, в данной квартире живет людей?
— Ну, вы знаете, на сегодня у нас учет этот в любом случае ведется, безусловно, паспортным столом, будем так говорить, но при этом у нас же с учетом того, что нет приборов учета, так же начисляются и коммунальные платежи. Ну, с точки зрения однозначной идентификации, да, ну, у нас все равно институт прописки на сегодня пока существует, почему на него не опираться.
— Ну и правильно, в конце концов, кого обманываем?
— Это не столько прописки, сколько регистрации.
— Хорошо. Скажите, пожалуйста, как введение налога в той или иной форме скажется на бизнесе?
— Ну, вы знаете, с моей точки зрения, на бизнесе скажется безусловно, потому что на сегодня, например, большая часть объектов так называемой элитной застройки, больших площадей, дорогой недвижимости, они сегодня находятся не в адекватной налоговой зоне. После введения таких инструментов, о которых мы с вами обсуждали, безусловно, самым сильным ударом будет удар по дорогой элитной недвижимости, по особнякам за городом, да. И таким образом что произойдет? Произойдет вот такое очень серьезное экономическое давление, которое стратегически повлияет на снижение спроса на огромные замки, на огромные дорогие объекты недвижимости, и это произведет определенное перераспределение.
— Ну ведь с другой-то стороны, все эти, как вы говорите, замки, все эти роскошные квартиры, они же являются предметом показного потребления, так может…
— Ну раз это предмет роскоши, то скрыто получается.
— … может быть, наоборот получится, что они станут еще круче, что будет совсем красиво?
— Ну замечательно, зато мы получим четкую налоговую базу в муниципальный бюджет, и при этом это не отразится на тех социальных слоях, которые сегодня экономически не защищены, находятся в нише более низких доходов, а в отношении людей состоятельных и богатых, ну, они возьмут львиную долю затрат по налогу, и соответственно, как мне кажется, это справедливо, заодно смогут оказать давление на муниципальную власть с точки зрения принятия эффективных решений по управлению территорией.
— Ну, вы знаете, это типичный пример белого давления. Тут я не вижу ничего дурного.
— Нормально.
— А вот объясните нам, всем несведущим, а как же это будет распределяться? Вот есть большой город, ну, например, Москва, условно говоря. Вот в нем есть районы роскошного пребывания, в которых, по идее, налог должен быть достаточно высок, есть районы спальные или просто депрессивные, где, разумеется, и налог в цифрах должен быть гораздо ниже. А вот куда будут поступать эти налоги? Мы с вами говорили — в муниципию. В местную управу? То есть Пречистенка будет все богаче, Кожухово будет все беднее? Или это будет как-то перераспределяться? Просто вопрос. Я же не говорю, как должно быть. Просто интересно, как будет.
— Честно говоря, на примере Москвы мы над этим не задумывались, но с точки зрения вот как раз структуры налога, я думаю, что нужно, чтобы те муниципалитеты, которые… то есть, понимаете, размер налога, вообще говоря, он должен быть на федеральном уровне определен, минимальный уровень и максимальный уровень, но при этом…
— Ну да, все остальное — дело местных товарищей.
— … сам муниципалитет или тот орган, который управляет бюджетом этого муниципального образования, принимает решение, какой налог он может установить в рамках этого диапазона. Исходя из этого, мне кажется, что должен получать, но это уже как решит, например, по уставу город, как сейчас распределяется налог, я, честно говоря, не знаю…
— Так сейчас там и говорить не о чем.
— Там просто нечего распределять, поэтому это никого не интересовало. Ну, если это будет все-таки управа и если это будет префектура, наверное, это будет более справедливо, потому что тогда префектура может принимать решения о каком-то стратегическом развитии каких-то территорий, о преодолении этого дисбаланса, о переброске каких-то средств с территорий, которые неэффективно развиваются…
— Ну хорошо, а вот пригородный поселок? Вот поселок, находится рядом с административной границей мегаполиса, он дорогой, потому что он рядом с мегаполисом, но он отдельная муниципия. И налоги будут в нем?
— Получается, что так.
— Он ничем не будет обязан муниципии?
— Более того, вы знаете, вот то, что сейчас существует, да, вот есть поселок, он не является сейчас муниципальным образованием, при этом получается очень интересная вещь. Налог на недвижимость, извлекаемый в этом поселке, попадает в муниципалитет, к которому этот поселок относится. Значит, здесь вопиющая будет несправедливость, если так и сохранится, да? Вот с моей точки зрения, нужно дать право поселкам, поселениям, да, часть этого налога, либо весь этот налог оставлять на управление этой территорией, либо, отдавая это в муниципалитет и на территорию, куда они уплачивают этот налог, получать от этого муниципалитета понятные и адекватные трансфертные платежи на управление этой территорией. По-другому будет несправедливая ситуация в целом.
— Ну видите, вот мы сейчас с вами так по касательной в это дело залезли, и уже видна куча проблем, которая уж точно одним законом разобрана быть не может.
— Безусловно. Ну с моей точки зрения, не может, так любой закон сегодня, когда он принимается, он требует изменения еще каких-то смежных сфер деятельности, и самое главное в чем сейчас заключается — сегодня построили колоссальное количество поселков, в которых управлять территорией не могут, потому что там нет, например, ни товарищества, как формы управления этого поселка не создано, нет других инструментов, которые бы отражали некую социальную справедливость управления этими территориями, и кто-то говорит: «А я не буду платить».
— Секундочку, а тут само появление налогов их заставит каким-то образом…
— Налоги они все равно вынуждены платить.
— Да, да.
— Уплачивая налоги, они все равно вправе требовать создания управляющих органов, которые будут управлять такими территориями. То есть мы можем хаотически созданные поселения сейчас эффективно структурировать с помощью налога и сделать их более эффективно управляемыми, причем обязать всех собственников, находящихся в этих поселках, уплачивать этот налог безусловно.
— Замечательно. Таким образом, видите, про налог мало что понятно, но уже понятно, что он, кроме всего прочего, каким бы ни был, еще станет инструментом, страшно сказать, формирования гражданского общества. Всего доброго.
Александр Привалов
