Подскочившие цены на жилье в Китае ударили по рядовым покупателям
Шанхай. Элитные жилые дома, мимо которых Янг Жуа проходит по пути на работу, каждый день напоминают ей о неудачных попытках купить дом. Цены даже на самые скромные квартиры в Шанхае резко подскочили, сделав покупку жилья недоступной для белых воротничков и квалифицированных рабочих.
Стремления Янг и многих других молодых китайцев пресекаются перегретым рынком собственности, который обогащает и без того состоятельных спекулянтов, местных чиновников и прочих союзников коммунистической партии.
Это тяжёлое время для поколения, которое считает обладание домом за данность. Такие настроения появились после реформ, более десяти лет назад сделавших рынок жилья открытым для масс. Это также вызов для руководителей, чей расчёт на увеличивающиеся цены на собственность и продажи земель девелоперам вполне может привести к потере контроля над рынком.
«Я вздыхаю при взгляде на каждый хороший жилой дом, который попадается мне на глаза по пути на работу. Но это ничего не изменит», - говорит Янг. По дороге на работу в торговую компанию её поезд проезжает мимо многочисленных высотных многоквартирных домов. – «Моя зарплата повышается, но она не может догнать всё увеличивающиеся цены на жильё».
Данная проблема станет одним из основных вопросов на китайской ежегодной законодательной сессии, главного съезда партии, на котором объясняется её политика и даются ответы на жалобы и прошения общественности.
«Мы решительно обуздаем резкий рост цен на жильё в некоторых городах и удовлетворим основные потребности в жилье», - заявил премьер-министр Вэнь Дзябао в своём ежегодном обращении к законодателям, аналоге американской речи о положении в стране.
Правительство повысило налоги и потребовало первых выплат по кредитам – теперь они составляют минимум 30% даже для покупающих свой первый дом – и предостерегло крупные государственные компании и банки от спекулятивных, рискованных инвестиций. Но никто не ожидает крупных перемен.
«Китайские высшие руководители стали более чувствительными к сильному общенациональному мнению по поводу острых тем, но эта чувствительность остаётся только на уровне пиара», - говорит Дин Жулянг, китайский эксперт из Научно-технологического университета в Гонконге.
Растущие цены на собственность укрепили показатели экономического роста. Подобные цены выгодны местным правительствам, которые активно вовлечены в застройку районов и смежные виды бизнеса. Продажи земли часто помогают финансировать строительные проекты, которые также являются прибыльным источником доходов для многих чиновников.
«Центральное правительство делает заявления, чтобы успокоить общественное мнение, но у местных властей слишком большой интерес к рынку собственности, чтобы они что-то кардинально изменили», - сказал Динг.
Цены на недвижимость повышались практически постоянно с того момента, как Китай учредил в конце 1990х коммерческий рынок жилья, позволив семьям покупать с большими скидками государственные квартиры, в которых они жили и за которые платили низкую арендную плату.
С тех пор недвижимость выросла в один из крупнейших стимуляторов роста, источник огромного количества рабочих мест в строительстве и смежных областях и, как и везде, в источник крупных доходов для государства.
От роста цен на жильё выиграли многие. Но более молодое поколение, надеющееся повторить стиль жизни своих родителей, и множество переезжающих в города жителей деревень не могут войти на этот рынок.
Янг говорит, что из-за этого она рассталась со своим молодым человеком, опасаясь, что огромный ипотечный займ будет слишком тяжёлым бременем для молодой семьи.
Волна банковских займов, призванная предотвратить рецессию, увеличила продажи собственности на 75%, до 4,4 трлн. юаней ($644 млрд.) в прошлом году, сделав Китай, согласно некоторым оценкам, крупнейшим рынком собственности в мире.
«Я, в самом деле, не знаю, что делать с ценами на жильё. Если вам не помогают родители или вы не зарабатываете больше 500 000 юаней ($73 000) в год, покупка невозможна», - заявил Шен Юнлонг, 29-летний IT-менеджер, работающий в аффилированной с Shanghai’sBaosteelGroup компании.
«Жизненно важные расходы всегда выше тех, которые можно положить в банк», - сказал Шен, чей годовой доход в 160 000 юаней ($23 530) в четыре раза выше среднего дохода городского жителя по стране.
Объём продаж снизился в течение последних недель из-за правительственных мер, направленных на охлаждение рынка, но цены продолжили расти. Century 21, печатное издание по недвижимости, заявил, что сделки в Шанхае в феврале заключались в среднем на уровне в 15 000 юаней ($2 200) за квадратный метр.
Согласно декабрьскому отчёту американской инвестиционной компании Pimco, цены на жильё в Пекине и Шанхае в среднем поднялись на более чем 12 000 юаней ($1 700) за квадратный метр, что вдвое выше уровня трёхлетней давности.
Основные продажи приходятся на роскошные объекты. Pimco оценила, что только 10% продаж приходится на рынок массового потребления.
На тропическом острове Ханьнань строительный бум в сфере курортов и полей для гольфа поднял цены ещё выше.
В условиях огромного населения (1,3 млрд.), скудных земель и быстрой урбанизации цены будут непременно расти. Но из-за быстро растущих последние несколько лет цен многие обвиняют застройщиков и местных чиновников в утаивании земель и собственности для последующей продажи их по более высоким ценам.
Между тем, более состоятельные покупатели предлагают собственникам более выгодные цены, чем Янг и другие желающие приобрести жильё, расхватывают квартиры, чтобы потом, с ростом цен, их подороже перепродать.
Чтобы снизить подобные спекулятивные закупки, регуляторы повысили резервные суммы банков и подкорректировали политику в отношении продаж земли и жилья.
Но требуются более широкие меры для снижения рисков от инвестиций в собственность без учёта потенциальной отдачи, заявляет Тао Вонг, экономист в инвестиционном банке UBS. Она оценивает необслуживаемые кредиты в течение нескольких следующих лет в 2,5-3 трлн. юаней ($367-$440 млрд.).
«Правительству жизненно необходимо проводить макро-политику и контролировать процесс урбанизации так, чтобы избежать невозвращения кредитов и образования пузыря в сфере инвестиций и земельной собственности», - написала она в последнем донесении.
Большинство аналитиков утверждают, что в Китае вряд ли произойдёт такой же «кредитный взрыв», как в США, который дал начало глобальному финансовому кризису.
Ипотечные займы здесь находятся на сравнительно невысоком уровне риска из-за требуемых высоких первых выплат. Китайские банки практически не играли на относящихся к ипотеке финансовых деривативах, которые спровоцировали обвал в сфере собственности в США, и уровень задолженности остаётся низким в сравнении с экономикой многих других стран.
Сейчас цены замерли на неимоверно высоком уровне, поэтому обеспокоенность общества по поводу недоступного жилья нисколько не уменьшается.
Правительство неоднократно обещало обеспечить большую поддержку так называемого «экономичного жилья» и сейчас расширяет программы по предоставлению семьям с низким уровнем дохода субсидированного арендного жилья. Но на повестке дня не стоят базовые реформы, как например реформа налога на собственность, которые могли бы предотвратить тенденцию рынка к созданию всё новых пузырей.
Уставшая спорить о ценах, которые она всё равно не может себе позволить, юрист Линг Жуни сдалась и переехала в Сингапур.
«У меня неплохая зарплата, в сравнении с другими моими шанхайскими свестниками, но если я захочу купить квартиру, это будет невозможно или очень, очень трудно», - говорит Линг.
Цены на жильё в Сингапуре тоже явно завышенные, но процентные ставки там ниже, а зарплаты выше, говорит она.
«Я не хочу быть рабыней своего дома», - сказала Линг. – «Я хочу свою собственную квартиру, но в Шанхае это нечто, что я не могу себе позволить».
ЭлейнКуртенбах, The Associated Press,
В создании статьи оказал помощь Жи Чен, исследователь AssociatedPress.
Перевод: "АН САВВА"
23.02.2010, Вашингтон
До 2011 года не будет значительного восстановления в секторе коммерческой недвижимости
Несмотря на то, что в последнее время наблюдается экономический рост, последствия экономической рецессии негативно воздействовали на сектор коммерческой недвижимости и в четвёртом квартале. Но, по оценке Национальной ассоциации риэлторов, есть надежда на улучшение в следующем году.
Как заявил Лоуренс Юн, главный экономист НАР, сектор коммерческой недвижимости практически всегда запаздывает за экономикой. «Из-за долгоиграющего воздействия последствий глубокой рецессии в течение последних двух лет, количество пустующих помещений будет увеличиваться, и многим владельцам коммерческой собственности придётся делать скидки на аренду», - сказал он.
«Ожидается, что состояние рынка труда улучшится в конце этого года, поэтому мы сможем наблюдать растущий спрос на офисные и складские помещения. Но вряд ли это случится до 2011 года», - сказал Юн. – «В то же самое время, повысившаяся потребительская уверенность может помочь поддержать сектор розничной торговли и побудить больше людей войти на рынок аренды».
Юн отмечает, что уровень незаполненных коммерческих помещений остаётся высоким в большинстве секторов рынка, что, в свою очередь, понижает цену аренды.
Общество промышленных и офисных риэлторов (SIOR) провело оценочное исследование среди более чем 700 местных маркетинговых экспертов. Согласно полученным данным, в ближайшие кварталы ожидается выравнивание деловой активности, при этом 55 процентов опрошенных ожидают улучшение рынка во втором квартале.
В четвёртом квартале индекс SIOR вырос на 0.2 процента и составил 35.5 пунктов. О сбалансированном рынке можно говорить при 100 пунктах. Это первый рост после 11 последовательных кварталов снижения. Несмотря на то, что по некоторым признакам можно говорить о начале выравнивания цен на коммерческую собственность, 86 процентов респондентов отмечают, что цены находятся на уровне ниже восстановительной стоимости.
Около 9 из 10 участников исследования заявили, что новое экономическое развитие в их сферах рынка фактически не заметно, и практически повсюду отмечают снижение стоимости аренды.
Проведённое ранее в этом месяце независимое исследование показало, что пара дюжин банков хотят увеличить кредитование на коммерческие нужды, что является жизненно важным. Увеличение кредитования поддерживается Программой срочного кредитования под залог обеспеченных активами ценных бумаг (TALF - TermAsset-BackedSecuritiesLoanFacility), проводимой под эгидой ФРС и стимулирующей выпуск коммерческих облигаций с ипотечным покрытием. Вдобавок ко всему, регуляторы побуждают кредиторов увеличить сроки выплат для многих существующих коммерческих займов.
«Нам ещё далеко до достижения удовлетворительного уровня коммерческого кредитования, но это важные первые шаги», - сказал Юн. – «Учитывая, что в течение следующих трёх лет придёт срок выплаты около $1,4 триллиона коммерческой задолженности, требуются более широкие меры, и ФРС должна более активно помогать оживлять коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием. Повышение кредитования будет означать увеличение продаж коммерческой недвижимости в 2010 году, даже иногда по сильно заниженным ценам».
Если смотреть на рынок в общем, то, согласно последнему обзору рынка коммерческой недвижимости, проведённому Национальной ассоциацией риэлторов, уровень незаполненных объектов коммерческой недвижимости останется повышенным. В своих прогнозах касательно четырёх основных коммерческих секторов НАР ежеквартально анализирует данные по офисному, промышленному, розничному и жилищному рынкам. Статистические данные были предоставлены CBREEconometricAdvisors.
Офисный рынок
В настоящее время на рынке наблюдается существенная доля помещений, сдаваемых в субаренду, поэтому ожидается, что уровень незаполненных помещений в офисном секторе возрастёт с 16,3 процента в четвёртом квартале 2009 года до 17,6 процента в четвёртом квартале этого года. В более долгосрочной перспективе ожидается средний показатель незанятых помещений 17,4 процента в 2011 году.
Прогнозируется снижение ежегодной арендной платы за офисные помещения на 7,2 процента в 2010 году. В прошлом году плата упала на 12,7 процента. На 57 отслеживаемых рынках размер неиспользуемого офисного пространства, включая как выставляемые на рынок новые помещения, так и помещения в уже существующих объектах, должен составить 27,3 миллиона квадратных футов в 2010 году.
Промышленный рынок
На этом рынке пропорционально меньше сдаваемых в субаренду площадей, чем в офисном секторе, но прекращение пользования площадями остаётся фактором. Доля неиспользуемых промышленных площадей, скорее всего, вырастет с 13,9 процента в четвёртом квартале прошлого года до 14,9 процента в заключительном квартале 2010 года. Их средняя доля может составлять 14,5 процента в следующем году.
Прогнозируется, что ежегодная арендная плата за промышленные помещения упадёт в этом году на 9,6 процента после снижения на 10,9 процента в 2009. На 58 отслеживаемых рынках размер неиспользуемых промышленных площадей в 2010 году составит 93,5 миллиона квадратных футов.
Розничный рынок
Ожидается, что доля неиспользуемых площадей на розничном рынке вырастет с 12,4 процента в четвёртом квартале 2009 года до 12,7 процента в аналогичном периоде этого года и может держаться на этом уровне в 2011 году.
Прогнозируется, что средняя стоимость аренды на розничном рынке снизится в 2010 году на 2,4 процента после падения на 4 процента в 2009. Размер неиспользуемых площадей на 53 отслеживаемых рынках в этом году должен составить 3,4 миллиона квадратных футов.
Жилищный рынок
Вполне возможно, что рынок аренды жилья в многоквартирных домах выиграет от увеличения строительства жилых домов. Скорее всего, размер неиспользуемых многоквартирных площадей уменьшится с 7,4 процента в четвёртом квартале прошлого года до 6,6 процента в четвёртом квартале 2010 года и, возможно, упадёт до 6,1 процента в следующем году.
Прогнозируется, что средняя стоимость аренды снизится на 3,4 процента в этом году после снижения в 3,6 процента в 2009. Ожидается, что размер многоквартирного рынка составит 115 000 единиц в 59 отслеживаемых городских районах в этом году.
Обзор рынка коммерческой недвижимости публикуется Исследовательским отделом НАР для коммерческого сообщества. Коммерческое подразделение НАР, основанное в 1990 году, предоставляет таргетированные продукты и услуги, направленные на удовлетворение нужд коммерческого рынка и внутренней аудитории НАР.
Коммерческая составляющая НАР включает в себя собственно коммерсантов, коммерческие комитеты, подкомитеты и форумы, коммерческие советы и подразделения по недвижимости, а также коммерческие аффилированные с НАР организации – Институт сертифицированных управляющих коммерческой недвижимостью (CCIMInstitute), Институт менеджмента в сфере недвижимости (InstituteofRealEstateManagement), Институт риэлторов по загородной недвижимости (Realtors® LandInstitute), Сообщество промышленных и офисных риэлторов (SocietyofIndustrialandOfficeRealtors®) и Советники по недвижимости (CounselorsofRealEstate).
Более 81 000 членов НАР и аффилированных институтов предлагают коммерческие брокерские услуги. Национальная ассоциация риэлторов – самая большая торговая ассоциация Америки, состоящая из 1,2 млн. специалистов во всех областях, связанных с жилой и коммерческой недвижимостью.
Перевод: «АН САВВА»
18.02.2010, Оттава
Остужая рынок собственности
Медленная Канада. Правительство пытается обуздать рынок жилья
В течение недавней глобальной рецессии ситуация в Канаде была не такой напряжённой, как в других странах. Частично это объясняется наличием консервативной и хорошо регулируемой банковской системы. Но опасность всё ещё остаётся. Согласно собранной Канадской ассоциацией недвижимости информации, в среднем цены на жильё выросли почти на 20% в 2009 году, стимулированные низкими процентными ставками и щедрыми государственными льготами. Согласно оценке TheEconomist по соотношению цена - арендная плата, цены на жильё выглядят завышенными примерно на 20% по отношению к средней долгосрочной цене.
Министр финансов Джим Флеерти отвергает разговоры о пузыре. Но, подстрекаемый группами банкиров, экономистов и аналитиков, он по-прежнему слегка «выпускает пар» из рынка. 16 февраля, в соответствии со своими, как он сам их назвал, превентивными мерами, министр финансов огласил правила, согласно которым покупка инвестиционной собственности стала дороже, финансовый порог, которого должны достигнуть желающие получить ипотечный кредит, был повышен, а сумма, которую домовладельцы могут взять взаём под стоимость их жилья, снижена.
Год назад правительство стимулировало вход большего числа людей на рынок жилья, подкрепляя свою стимуляцию налоговыми кредитами для покупающих свой первый дом граждан и увеличением суммы, которую они могли занять из своего зарегистрированного плана пенсионных накоплений. Правительство также непрямо стимулировало выдачу кредитов под залог жилой недвижимости путём предоставления налоговых кредитов для ремонта жилья.
Теперь же, когда страхи перед рецессией рассеиваются, мистер Флеерти заявляет, что он хочет «пресечь тенденцию некоторых людей использовать дом в качестве банкомата или покупать на спекуляциях три или четыре квартиры». Согласно вступающим в силу в апреле новым правилам, покупатели инвестиционной собственности будут обязаны внести наличными депозит в размере 20%, а не 5% - требуемый минимум для жилищной собственности. Собственники жилья, рефинансирующие свои ипотечные займы, смогут получить только 90% от стоимости их собственности, а не 95%, как сейчас.
Повышение процентных ставок могло бы стать ещё одним, более топорным, решением проблемы перегретого рынка жилья. Но Банк Канады остаётся верен своему обещанию удерживать ставку по суточным депозитам на рекордно низком уровне в 0,25% до июля (поскольку инфляция позволяет), утверждая, что повышение ставок будет подобно «окатыванию всей канадской экономики холодной водой».
Это разумно. Экономическое восстановление ещё не укрепило свои позиции. Новые правила более целенаправленные, и в случае необходимости они могут быть ужесточены. И они разработаны для того, чтобы помешать домохозяйствам увеличить их уже имеющиеся долги, а не для того, чтобы «проткнуть» жилищный пузырь. В частности, мистер Флеери озабочен тем, что домовладельцы берут больше кредитов, чем они смогут выплачивать, когда процентные ставки в конце концов увеличатся. Данные меры также потребуют от желающих получить краткосрочные ипотечные займы по сегодняшним низким ставкам соответствовать более высокому уровню доходов, необходимому для получения пятилетнего займа с фиксированной ставкой.
TheEconomist
Перевод: "АН САВВА"
01.02.2009
Конгресс беспокоится за коммерческую недвижимость
В Конгрессе усиливаются опасения, что шаткий рынок коммерческой недвижимости объёмом в $6,7 трлн. может взорваться и существенно помешать экономическому восстановлению. Двухпартийная группа из 79 членов Палаты представителей, возглавляемая демократом из Пенсильвании Полом Канджорски и республиканцем из Калифорнии Кеном Кальвертом, направила письма в Министерство финансов и Федеральную резервную систему с призывом к ведомствам принять более активное участие в недопущении наступления хаоса на рынке коммерческой недвижимости.
«Всё увеличивающийся пузырь в секторе коммерческой недвижимости вполне может нанести вред нашей экономике и замедлить восстановление», - заявил мистер Канджорски.
«Для того, чтобы обезопасить бизнес, ведущийся на Меин-Стрит и защитить миллионы связанных с сектором коммерческой недвижимости рабочих мест, Министерство финансов и ФРС должны сейчас срочно предпринять столь необходимые действия для предотвращения потенциальной разрушительной волны потерь прав выкупа заложенного имущества в сфере коммерческой недвижимости и банковских потерь», - сказал мистер Канджорски.
Конгрессмены призывают ведомства публично сделать чёткие заявления с целью убедить займодателей и дальше предоставлять кредиты для выполнения активов, даже если цена собственности упала. По данным DeutscheBank, к 2013 году придёт время выплаты коммерческих ипотечных займов общей суммой в $1,4 трлн. При этом у 65% данных сделок возникнут проблемы с возможностью рефинансирования из-за падения цен на собственность.
Призывая кредиторов рефинансировать сделки, законодатели надеются, что цены на коммерческую недвижимость стабилизируются. Но данный сценарий предполагает, что владельцы недвижимости захотят рефинансировать свою собственность. Во многих случаях долговые выплаты превышают доход от аренды, что делает стремление удержать собственность неэкономичным.
Рассмотрим для примера $6,3-миллиардную сделку по покупке жилых комплексов StuyvesantTown и PeterCooperVillage в районе Истр-Ривер на Манхэттене. Покупатели, компании TishmanSpreyerProperties и BlackRockRealty, с готовностью отказались от своей собственности после того, как комплекс не смог покрыть вложенных денег. Сейчас этот объект оценивается меньше, чем в $2 млрд.
Сайрус Санати
Перевод: "АН САВВА"
28.01.2010
Кризис на немецком рынке недвижимости продолжается
Кризис всё ещё не преодолён: согласно исследованию консалтинговой компании Ernst & Young, собственники недвижимости ощущают на себе увеличивающуюся долю пустующих площадей и снижающийся размер арендной платы. Тем не менее, в международном масштабе Германия стала более привлекательной для инвесторов.
Франкфурт-на-Майне – Согласно оценкам инвесторов и риэлторских компаний, кризис на немецком рынке недвижимости ещё не достиг своего пика. Более 80 процентов опрошенных считают, что спрос на площади и размеры арендной платы находятся под всё возрастающим давлением, утверждается в проведённом консалтинговой компанией Ernst & Youngисследовании, в котором приняли участие более 100 банков, жилищных ассоциаций и крупных инвесторов.
«Рынок по-прежнему находится в стадии консолидации», - заявил в четверг Кристиан Шульц-Вулков из Ernst & YoungRealEstate. Собственники недвижимости ощущают на себе увеличивающуюся долю пустующих площадей и снижающийся размер арендной платы.
Но в международном масштабе Германия даже выиграла в глазах инвесторов, поскольку немецкие рынки меньше всех колеблются. 80 процентов опрошенных оценили немецкий рынок как привлекательный, год назад такую оценку вынесли 66 процентов. В глазах инвесторов особенно повысилась привлекательность рынка жилья, поскольку в этой области меньше рисков, чем в сфере коммерческой недвижимости.
Согласно экспертам, в 2010 году на немецком рынке недвижимости впервые за два года могут возрасти продажи. Прогнозируется объём транзакций в размере от 16 до 18 миллиардов евро, - заявил в четверг во Франкфурте консультант по недвижимости компании Ernst & YoungRealEstate. Большая часть данных средств придётся на сектор коммерческой недвижимости, но интерес к рынку жилья также растёт.
В прошлом году объём продаж в Германии достиг низшей точки в чуть более 13 миллиардов евро. В 2008 году – когда разразился кризис – объём продаж ещё был в два раза больше, после бума в 65 миллиардов в 2007. Из-за ограниченного предоставления кредитов крупные инвесторы «потеряли» в первую очередь прибыльный сектор продажи квартир, что нанесло ущерб как немецким, так и иностранным агентствам недвижимости.
Также, как утверждают эксперты Ernst & Young, в 2010 году в первую очередь стоит ожидать заключений мелких и средних сделок. В качестве основных покупательских групп видятся частные инвесторы с крупными капиталами и страховые компании, в качестве основных продавцов – агентства недвижимости и фонды прямых инвестиций. Согласно опросу, выход на рынок капитала посредством выпуска акций на биржу или увеличения капитала станет ещё более привлекательным. Предоставляемая Ernst & Youngинформация основана на результатах ежегодного опроса среди около сотни институциональных инвесторов.
fro/dpa/Reuters
|
